新房面積出現(xiàn)誤差怎么辦???
商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更造成的房屋面積誤差的認(rèn)定處理
根據(jù)目前房地產(chǎn)面積的測(cè)量體制,商品房的實(shí)測(cè)面積是已竣工的房屋在產(chǎn)權(quán)登記時(shí),土地房產(chǎn)管理部門(mén)審核確認(rèn)了賣(mài)方委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位所做的測(cè)量成果(面積).賣(mài)方委托測(cè)繪單位測(cè)量的面積未經(jīng)土地房管部門(mén)審核確認(rèn),則不能作為商品房的實(shí)測(cè)面積.因此,土地房管部門(mén)審核面積與合同約定面積的差值或比值,是認(rèn)定設(shè)計(jì)變更是否造成房屋面積誤差及誤差數(shù)量的依據(jù).買(mǎi)賣(mài)雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符的,應(yīng)依據(jù)人民法院<解釋>第14條的有關(guān)規(guī)定處理,即合同有約定的,按照約定處理.合同沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:(一)面積誤差比*值在3%以?xún)?nèi)含3%,按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算,買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的,不予支持;二面積誤差比*值超出3%,買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同,返還已付購(gòu)房款及利息的,應(yīng)予支持.買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以?xún)?nèi)含3%部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān),所有權(quán)歸買(mǎi)受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積在3%以?xún)?nèi)含3%部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人,面積誤差超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人.首先,法院應(yīng)先審查是否有約定,有約定從約定.買(mǎi)賣(mài)雙方可以在合同中約定在結(jié)算房屋價(jià)款時(shí),房屋實(shí)測(cè)建筑面積與暫測(cè)建筑面積的誤差不超過(guò)一定幅度,如果在此幅度內(nèi),買(mǎi)方按房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算;房屋建筑面積誤差超過(guò)約定的幅度時(shí),自賣(mài)方向買(mǎi)方出示測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)(經(jīng)土地房產(chǎn)管理部門(mén)審核的面積數(shù)據(jù))起一定期間內(nèi),買(mǎi)方可以選擇解除預(yù)售合同,要求賣(mài)方退還房款,利息或違約金等,也可以選擇按房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算.其次,在沒(méi)有約定的情況下,按<解釋>第14條第(1),(2)項(xiàng)的規(guī)定處理.
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購(gòu)房業(yè)主應(yīng)注意,按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理*。合同沒(méi)有約定或約定不明確的,按以下原則處理:
(一)面積誤差比*值在3%以?xún)?nèi)(含3%)的,據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;
(二)面積誤差比*值超出3%時(shí),買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人,同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。
買(mǎi)受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。
產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí),面積誤差比*值在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人;*值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。
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商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更造成的房屋面積誤差的認(rèn)定處理
根據(jù)目前房地產(chǎn)面積的測(cè)量體制,商品房的實(shí)測(cè)面積是已竣工的房屋在產(chǎn)權(quán)登記時(shí),土地房產(chǎn)管理部門(mén)審核確認(rèn)了賣(mài)方委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位所做的測(cè)量成果(面積)。賣(mài)方委托測(cè)繪單位測(cè)量的面積未經(jīng)土地房管部門(mén)審核確認(rèn),則不能作為商品房的實(shí)測(cè)面積。因此,土地房管部門(mén)審核面積與合同約定面積的差值或比值,是認(rèn)定設(shè)計(jì)變更是否造成房屋面積誤差及誤差數(shù)量的依據(jù)。買(mǎi)賣(mài)雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符的,應(yīng)依據(jù)人民法院《解釋》第14條的有關(guān)規(guī)定處理,即合同有約定的,按照約定處理。合同沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:(一)面積誤差比*值在3%以?xún)?nèi)含3%,按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算,買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的,不予支持;二面積誤差比*值超出3%,買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的,應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以?xún)?nèi)含3%部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān),所有權(quán)歸買(mǎi)受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積在3%以?xún)?nèi)含3%部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人,面積誤差超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。首先,法院應(yīng)先審查是否有約定,有約定從約定。買(mǎi)賣(mài)雙方可以在合同中約定在結(jié)算房屋價(jià)款時(shí),房屋實(shí)測(cè)建筑面積與暫測(cè)建筑面積的誤差不超過(guò)一定幅度,如果在此幅度內(nèi),買(mǎi)方按房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算;房屋建筑面積誤差超過(guò)約定的幅度時(shí),自賣(mài)方向買(mǎi)方出示測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)(經(jīng)土地房產(chǎn)管理部門(mén)審核的面積數(shù)據(jù))起一定期間內(nèi),買(mǎi)方可以選擇解除預(yù)售合同,要求賣(mài)方退還房款、利息或違約金等,也可以選擇按房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算。其次,在沒(méi)有約定的情況下,按《解釋》第14條第(1)、(2)項(xiàng)的規(guī)定處理。
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在房屋面積條款上可約定:
(一)房屋竣工后,如本合同約定面積與實(shí)測(cè)面積誤差在3%以?xún)?nèi)的,不再結(jié)算;誤差超過(guò)3%的,乙方有權(quán)解除合同,甲方應(yīng)賠償因此而給乙方造成的損失。
(二)房屋竣工后,如本合同暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差在3%以?xún)?nèi)的,甲、乙雙方按銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行結(jié)算;誤差超過(guò)3%的,乙方有權(quán)要求解除合同,甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償因此而給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失。 購(gòu)房人同意接受的,面積誤差超過(guò)3%以上的部分購(gòu)房人不支付購(gòu)房款。
相關(guān)知識(shí)延伸閱讀:房屋面積和實(shí)際面積有差異能退錢(qián)嗎
1、《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》中應(yīng)該對(duì)面積誤差的處理*有明確的約定,應(yīng)該以此為準(zhǔn)。
2、開(kāi)發(fā)商計(jì)算銷(xiāo)售面積的時(shí)候是根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算出來(lái)的,當(dāng)房屋交驗(yàn)的時(shí)間,是由房地產(chǎn)行政管理部門(mén)認(rèn)可的專(zhuān)業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)地測(cè)量,并根據(jù)法規(guī)的要求計(jì)算出公攤面積及公攤比例。
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