上海買售后公房的風險 上海售后公房出售規(guī)定 上海售后公房產權歸屬

對于上海來說，售后公房是比較多的，它指的是原來是*的公房通過房改后，出售給原承租人，很多上海的老房子都是售后公房。那么上海買售后公房的風險有哪些？今天小編就為大家詳細介紹，再來看看上海售后公房出售規(guī)定，以及上海售后公房產權歸屬，給有需要的朋友提供參考。 

一、上海買售后公房的風險

1、另有產權人

上海的售后公房，往往是不止一個產權人的。按照94方案購買的售后公房，未登記產權人權益，產權證上只有一個人的名字，但可能還會存在其它的產權人，如同住人、職級人、工齡人等均有權要求確認為產權共有人。因此買了這樣的售后公房，后期可能面臨糾紛。 

2、買賣合同無效

上海產權公房有些是有同住人的，如果未經同住人同意，產權人將房屋出售給他人，那同住人可能會主張買賣合同無效，或者認為買賣合同雖有效但不能侵犯其居住權利，因而拒絕遷出房屋。在一些案例中，法院駁回了買受人要求同住人遷出房屋的請求，買房者只能自認倒霉。 

總結：上海買售后公房的*風險，就是房屋另有產權共有人，這樣一來即使買到了房屋，也不能擁有房子的全部產權。不過基于不動產的公示和公信力，只要與房產證上的權利人簽訂了買賣合同，則其他的產權人不能以未經其同意為由主張買賣合同無效，其他的產權人可要求出售人承擔賠償責任。 

二、上海售后公房出售規(guī)定

1、根據(jù)《公有住房上市出售管理暫行辦法》規(guī)定，只有取得合法產權證書的已購公房才能上市交易。

2、有8類已購公房不在交易范圍之內。

（1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；

（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或違反規(guī)定利用公款超過標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或補足房款及裝修費的；

（3）該房產處于戶籍凍結地區(qū)并已經被列入拆遷公告范圍內的；

（4）其中還包括產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已經進行抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；

（6）房產上市出售后形成新住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質的；

（8）法律、法規(guī)及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

三、上海售后公房產權歸屬

1、上海房改是1994年開始的，而我國的《房地產管理法》是1995年才生效的，94年*次房改時的政策規(guī)定只能在房地產權證上寫一個人的名字，由家庭成員協(xié)商將某一位成員的名字寫在房地產權證上。

2、上海售后公房產權糾紛還是比較多的，因此在購買之前，要弄清楚上海售后公房產權歸屬，一般歸屬于房地產權證上的那個人。 

3、上海市財政局和地稅局1999年11月發(fā)布的《關于深化本市住房制度改革若干財稅政策的通知》規(guī)定：

職工所購公有住房上市出售前后一年內，又新購入住房的，按新購住房支付款高于售房收入的差額繳納契稅。說白了就是用購房價減去賣房價后在乘以*交契稅。適用此政策的需要符合三個條件：

（1）售后公房是*上市交易，再次交易的不適用（因為已經不是售后公房性質了）；

（2）售后公房售出和新房買入的時間間隔不超過一年，以買賣合同簽訂時間為準；

（3）房屋產權為同一人。若新房子產權人為多人的，只要售后公房的產權人是新房產權人之一的，也適用。 

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