繼承房產(chǎn)公證要看情況而定。
一:如果繼承人是一個(gè)人,那就不需要公證,直接辦理過戶即可。
二:如果繼承人是多人,就需要公證,以達(dá)到產(chǎn)權(quán)清晰,公平的目的。房產(chǎn)繼承是指按照《繼承法》的規(guī)定,是指依照法定程序把被繼承人遺留房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移歸繼承人所有的法律行為。房產(chǎn)繼承,是所有權(quán)及使用權(quán)繼受取得*的一種。僅供參考
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房屋產(chǎn)權(quán)是所有權(quán),土地使用權(quán)是國家出讓的。土地使用權(quán)是國家向組織、機(jī)構(gòu)及個(gè)人出讓的土地使用權(quán)利,根據(jù)《中華人民共和國憲法》,土地的所有權(quán)歸國家和集體所有。土地使用權(quán)在出讓時(shí)根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限,包括:民用住宅建筑用地,商用建筑用地,工業(yè)用建筑用地。按建筑用類型有所不同,一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年,商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。所謂房地產(chǎn)使用權(quán),其實(shí)只是土地使用權(quán)。土地使用權(quán)決定了房產(chǎn)的使用權(quán)。業(yè)主所有的住宅除了擁有房屋的所有權(quán)外,還擁有該房屋的國土土地使用權(quán)。如果房屋產(chǎn)權(quán)到期房子還在的話,房子依舊是你的,只是要補(bǔ)交土地稅。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限是指房子所占的土地的使用權(quán),而不是房子所有權(quán)本身。國家規(guī)定,城鎮(zhèn)建設(shè)用地為國家所有,個(gè)人和企業(yè)可以有償使用和交易使用權(quán)。住宅的使用權(quán)限是70年,從該地取得日算起。購房者只要有合法的產(chǎn)權(quán)證,房子就是私人財(cái)產(chǎn),不屬于國家。只要房子還在,個(gè)人就擁有該房子的所有權(quán)。房產(chǎn)權(quán)70年從開發(fā)商開始蓋房就開始算了。不能把土地產(chǎn)權(quán)70年和使用權(quán)70年混為一談,也不能把“房屋的所有權(quán)”和“土地的使用權(quán)”混為一談了,正確的說法是“土地的使用權(quán)一般為70年”。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別在于:房屋所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是的,沒有期限限制,只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有;土地使用權(quán)是有期限的。國家通過土地有期出讓*,授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。到期后,如國家需要收回土地,且必須連同地上建筑物一并收回時(shí),這時(shí)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問題,由于房子在開發(fā)時(shí)有先有后,但土地使用權(quán)的終止日期是以土地出讓合同上的終止時(shí)間為準(zhǔn),即土地使用權(quán)到期,而房產(chǎn)還未到報(bào)廢的年限。這時(shí)收回土地使用權(quán)則要給予地上建筑物所有人相應(yīng)補(bǔ)償;如果不收回,地上建筑物所有權(quán)人可以在屆滿前一年向國家申請續(xù)期,并重新繳納土地出讓金。兩者的權(quán)屬不同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)的買賣是指房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地作用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓,也就是說,購房者享有的是完全的房屋所有權(quán);但我國實(shí)行的土地全民所有制,即土地只有國家和集體所有,個(gè)人只有使用權(quán)。因此,土地證上載明的使用終止日期一到,國家可以收回土地使用權(quán)。相關(guān)條例:《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確規(guī)定,居住用地土地使用權(quán)出讓的年限是70年。70年的土地使用權(quán)期滿后,土地收歸國有,而地上建筑物仍屬業(yè)主所有。如果再次申請土地使用權(quán),則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平,補(bǔ)交土地出讓金。
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土地證的具體作用,在什么時(shí)候可以發(fā)揮它的作用:
(一)、所謂土地使用,是指按照土地的自然屬性、法定用途或約定*,對土地進(jìn)行的利用。根據(jù)物權(quán)理論,土地使用權(quán)是對國家或集體所有的土地的占有、使用、*的權(quán)利,屬于用益物權(quán),包括國有土地使用權(quán)和農(nóng)民集體土地使用權(quán),但是根據(jù)國家法律規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn),因此,以下所指的土地使用,主要指國有土地使用權(quán)的使用。
(二)、土地使用權(quán)的行使。土地使用者可以自己使用土地,以出讓*取得國有土地使用權(quán)的土地使用者也可以把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、出租或抵押。
(1)、按約定或規(guī)定用途使用土地。建設(shè)單位使用國有土地的,應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地。確需改變該幅土地建設(shè)用途的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意,報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的,在報(bào)批前,應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。
(2)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,包括出售、交換和贈(zèng)與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意:
(1)轉(zhuǎn)讓方必須按土地出讓合同規(guī)定的期限和條件*開發(fā)和利用土地。例如,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),屬于房屋建設(shè)工程的,需完成開發(fā)*總額的25%以上,屬于成片開發(fā)土地的,應(yīng)形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
(2)轉(zhuǎn)讓方和受讓方之間應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。
(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。
(4)辦理過戶登記。
(5)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的,市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。
(6)受讓方需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的,應(yīng)依法辦理相關(guān)手續(xù)。
(7)受讓方使用土地的年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
(3)、土地使用權(quán)作價(jià)出資。是指土地使用者依法將土地使用權(quán)評估作價(jià)后,作為資本出資或入股,用于合資、合作、聯(lián)營等,并按出資數(shù)額行使相應(yīng)權(quán)利,履行相應(yīng)義務(wù)的行為。如我國《公司法》規(guī)定,股東/發(fā)起人可以用貨幣出資,也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資?!逗匣锲髽I(yè)法》規(guī)定,合伙人可以用貨幣、實(shí)物、土地使用權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利出資?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定,依法取得的土地使用權(quán),可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,作價(jià)入股,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。以土地使用權(quán)作價(jià)出資應(yīng)注意:
(1)依法對土地使用權(quán)評估作價(jià)。根據(jù)《公司法》的規(guī)定,對作為出資的土地使用權(quán),必須依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行評估作價(jià)。但是,根據(jù)《合伙企業(yè)法》的規(guī)定,合伙人以土地使用權(quán)作價(jià)出資的,可以由全體合伙人協(xié)商確定,或者由全體合伙人委托法定評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
(2)辦理土地變更登記手續(xù)。如果土地使用者僅以土地使用權(quán)作為合作條件與他人合作、聯(lián)營的,土地使用權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)讓,不用辦理變更登記手續(xù)。如果土地使用者以土地使用權(quán)作價(jià)向公司、企業(yè)法人*或者與他方成立公司、企業(yè)法人等,則發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)辦理變更登記手續(xù)。
(4)、土地使用權(quán)抵押。是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物的占有,將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。土地使用權(quán)抵押應(yīng)注意:
(1)土地使用權(quán)抵押時(shí),其地上建筑物、其他附著物應(yīng)隨之抵押。
(2)抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。
(3)應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。
(5)、土地使用權(quán)出租。是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物*給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)*應(yīng)注意:
(1)出租人必須按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件*開發(fā)和利用土地。
(2)出租人應(yīng)將地上建筑物、其他附著物隨同土地使用權(quán)同時(shí)*。
(3)出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)*合同。
(4)承租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
(5)出租人應(yīng)當(dāng)辦理登記。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,除符合下列條件的以外,劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:
(1)土地使用權(quán)人為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人;
(2)領(lǐng)有國有土地使用證;
(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;
(4)依法簽訂了土地使用權(quán)出讓合同,并向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲*抵交土地使用權(quán)出讓金;
(5)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。
(三)、土地使用權(quán)的限制。是指土地使用者必須嚴(yán)格按照出讓合同約定或劃撥批準(zhǔn)文件規(guī)定的條件、*、用途等使用土地,違反了這些規(guī)定要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
(1).禁止閑置土地。閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后,未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意,超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。為依法處理和充分利用閑置土地,切實(shí)保護(hù)土地,國土資源部于1999年4月28日發(fā)布了《閑置土地處置辦法》,該辦法對閑置土地的情形、處置方案、土地閑置費(fèi)、收回閑置的國有土地使用權(quán)程序及對閑置土地的利用等作了詳細(xì)規(guī)定,這里不再贅述。
(2).禁止擅自改變土地用途。根據(jù)《全國土地分類》(試行),建設(shè)用地分為商服用地、工礦倉儲用地、公用設(shè)施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地、特殊用地等8大類32小類。土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照出讓合同約定或批準(zhǔn)文件規(guī)定的用途使用土地,確需改變土地用途的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn),對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途的,市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正,并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款、無償收回土地使用權(quán)等處罰。
(3).禁止自行將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。以劃撥*取得的土地使用權(quán),其轉(zhuǎn)讓、出讓、抵押必須符合法定條件并經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn),對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出讓、抵押的,由市、縣人民政府土地管理部門沒收非法收入,并根據(jù)情節(jié)處以罰款。以出讓*取得的土地使用權(quán),可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,但是也要符合一定的條件,即轉(zhuǎn)讓方、出租方必須按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件*、開發(fā)利用土地,轉(zhuǎn)讓合同、出租合同、抵押合同不得違背法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定,并且辦理土地登記手續(xù)。
(四)、土地使用權(quán)的終止。土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回或土地滅失等原因而終止。
(1).土地使用權(quán)期限屆滿。使用年限屆滿,土地使用者可以申請續(xù)期,但應(yīng)依法重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,支付土地使用權(quán)出讓金,并辦理登記。否則,土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證,并依法辦理注銷登記,國家無償取得土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)。
(2).國有土地使用權(quán)的收回。為公共利益需要使用土地的;為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建,需要調(diào)整使用土地的;土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的;因單位撤銷、遷移等原因,停止使用原劃撥國有土地的;公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的;經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以收回國有土地使用權(quán),對因公共利益需要、實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建等原因而收回土地使用權(quán)的,應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。另外,對于違反《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等的規(guī)定,國家可以強(qiáng)制收回土地使用權(quán),如依法收回國有土地使用權(quán)當(dāng)事人拒不交出土地、臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還的,或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地的,由縣級以上人民政府土地部門責(zé)令交還土地;已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地,連續(xù)兩年未使用的,經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn),由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán);以出讓*取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,滿2年未動(dòng)工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán)。
(3).土地滅失。《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,土地使用權(quán)因土地滅失而終止。土地滅失是指因地震、火山爆發(fā)、洪水等不可抗力導(dǎo)致土地實(shí)際使用價(jià)值的消失,致使土地使用者無法按照合同約定或批準(zhǔn)文件規(guī)定的用途利用土地,從而終止土地使用權(quán)。對于劃撥土地,國家可以另行劃撥一塊土地給原土地使用權(quán)人使用。對于出讓土地,土地使用權(quán)人可請求退還土地滅失部分剩余年限的出讓金。
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依法使用國家所有土地的權(quán)利。國有土地使用權(quán)的主體非常廣泛,任何單位和個(gè)人,包括境外的企事業(yè)單位和個(gè)人,符合依法使用中國國有土地條件的,都可以成為中國的國有土地使用者。國有土地使用權(quán)具有重大意義。國家作為國有土地所有者并不直接使用土地,而是由具體單位和個(gè)人來使用。國有土地的*權(quán)能一部分由土地使用者實(shí)現(xiàn),一部分由國家通過收取土地使用稅(費(fèi))和土地使用權(quán)有償出讓的形式來實(shí)現(xiàn)。是指民事主體依法對國家所有的土地享有使用和*的權(quán)利
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1、買賣。作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的*廣泛的*,買賣以價(jià)金的支付為土地使用權(quán)的對價(jià)。由于“買賣”是土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”的主要表現(xiàn)形式,我們通常所說的土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”指的就是土地使用權(quán)“買賣”。下文關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的討論實(shí)際上也是關(guān)于土地使用權(quán)買賣合同的討論,所以說,“轉(zhuǎn)讓”有廣、狹兩個(gè)概念之分,當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是廣義概念時(shí),它包括所有的以權(quán)利主體變更為目的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)行為;當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是狹義概念時(shí),它與買賣具有同樣的涵義。
2、抵債。抵債是買賣的一種特殊形式,只不過價(jià)金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權(quán)買賣時(shí),土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)和價(jià)金的支付是對等進(jìn)行的,而在以土地使用權(quán)抵債時(shí),價(jià)金支付在前,所抵之債視為已付之價(jià)金。
3、交換。以交換的*轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,土地使用權(quán)的對價(jià)不是價(jià)金,而是其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。土地使用人將土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人,以此取得受讓人提供的其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
4、作價(jià)入股。作價(jià)入股介于買賣和交換之間,既類似買賣,又類似交換。說它類似買賣,是因?yàn)閷⑼恋厥褂脵?quán)用來作價(jià),所作之價(jià)如同買賣之價(jià)金;說它類似交換,是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)被用來入股,所得之股如同其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
5、合建。在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí),合建與以土地使用權(quán)作價(jià)入股都屬于一方出地、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設(shè)立獨(dú)立法人的,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對價(jià)是*;不設(shè)立獨(dú)立法人,而采取加名的*,或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產(chǎn)權(quán)分配的,土地使用權(quán)的對價(jià)是房屋建成以后的產(chǎn)權(quán)。因合建而分配產(chǎn)權(quán)以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權(quán),卻不再擁有原來意義上的土地使用權(quán),可視為交換的一種特殊形式,即用地人以部分土地使用權(quán)換取房屋產(chǎn)權(quán)。
6、贈(zèng)予。贈(zèng)予是用地人將其土地使用權(quán)無償移轉(zhuǎn)給受贈(zèng)人的法律行為。以贈(zèng)予*轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)沒有直接的對價(jià),它無需價(jià)金的支付或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的提供作為對應(yīng)條件。但土地使用權(quán)贈(zèng)予合同可能會(huì)附加其他條件,如用地人在將土地贈(zèng)予給學(xué)校使用時(shí),可能會(huì)將土地的使用限于與教育有關(guān)的目的。
7、繼承。在用地人是自然人時(shí),用地人的死亡會(huì)使其繼承人取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。在用地人是法人或其他組織時(shí),其合并或分立也會(huì)導(dǎo)致合并或分立之后的主體取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。通過繼承取得土地使用權(quán)時(shí),土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)也沒有直接的對價(jià),但可能會(huì)有間接的對價(jià),如在通過合并取得土地使用權(quán)的法律關(guān)系中,新公司繼承了原公司的財(cái)產(chǎn),也會(huì)繼承原公司的債務(wù),新公司取得土地使用權(quán)的對價(jià),可能以承擔(dān)原公司的其他債務(wù)的*體現(xiàn)出來。通過繼承轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的另一個(gè)特點(diǎn)在于,它可以完全不依當(dāng)事人的意思、而僅依法律的規(guī)定實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn),因而與其他幾種轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的*格外不同。
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