購買小產(chǎn)權房應該注意什么？有風險嗎？

并不是對方

針對近期社會關注的“小產(chǎn)權”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權”住宅問題，北京市國土資源局局長安家盛日前表示，北京已經(jīng)部署開展在全市范圍內(nèi)調查“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”等違規(guī)土地開發(fā)建設，違規(guī)開發(fā)建設的要停工停售。自建設部發(fā)布風險提示起，輿論對“小產(chǎn)權房”的討論，實際已超越了房地產(chǎn)本身。應該合法化、給小產(chǎn)權房這個“妾”轉正的聲音此起彼伏，這一主流呼聲很多人認為是高房價效應，但在筆者看來，討論“小產(chǎn)權房”更大的意義在于，針對長期以來對“小產(chǎn)權房”模棱兩可態(tài)度的一次鞭策。筆者曾撰文主張：對待“小產(chǎn)權房”，要么叫停，要么“扶正”，總之不能讓其變成“沒娘管的孩子”。如果說建設部的風險提示只停留在口頭上的話，那么北京市國土資源局叫?！靶‘a(chǎn)權房”則用實際行動回應：政府不僅不能容忍“小產(chǎn)權房”繼續(xù)存在，還將制裁非法介入的開發(fā)商和相關的村集體組織。雖然說，叫?！靶‘a(chǎn)權房”也會引起爭議，但卻能避免“小產(chǎn)權房”在迷茫中跌跌撞撞。當然，政府在叫?！靶‘a(chǎn)權房”的同時，還有很多后續(xù)工作需要做。譬如，如何處罰非法介入的開發(fā)商，如何保障買房人的利益，如何避免死而復生、重蹈覆轍等。*主要的是，叫?！靶‘a(chǎn)權房”后，民眾對低價房的巨大需求政府如何調節(jié)，如果處理不好，不但會刺激商品房價格繼續(xù)上漲，還會增加保障型住房的分配壓力?？傊绾翁幚怼靶‘a(chǎn)權房”身后的幾條大“尾巴”考驗著政府的智慧。以下兩條“尾巴”尤其值得注意。盡管有專家建議對于已經(jīng)停售的項目，要求開發(fā)商退回購房人的房款，但筆者認為這還不夠。固然，購房人購買“小產(chǎn)權房”有風險自擔的成分在里面，自己也有一定責任，但“小產(chǎn)權房”之所以風行，也有政府監(jiān)管缺位和開發(fā)商違規(guī)開發(fā)銷售的原因。不能把所有責任都由買房人承擔。即使買房人退房拿錢，但這些錢現(xiàn)在已無法在同一地段買到同樣面積、戶型的商品房了。因此，筆者建議“小產(chǎn)權房”開發(fā)商在退房款時，主管部門應強制開發(fā)商給予買房人一定補償。

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清風挽意

一、小產(chǎn)權房可以買賣嗎1、什么是小產(chǎn)權房?！靶‘a(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，又叫“小產(chǎn)權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。2、小產(chǎn)權房可以買賣，但是存在風險。根據(jù)《國務院關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標準價出售。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進行，原售房的產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除相關稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權比例進行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權和全部產(chǎn)權的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權與全部產(chǎn)權的不同之處在于，部分產(chǎn)權是強調使用權和繼承權，而對*權和處分權的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。小產(chǎn)權房是一個狹義概念，通過政府批準有正規(guī)建設手續(xù)的新民居是合法的，可以長久擁有居住。對沒有合法建設手續(xù)的房屋，不要去買這個才是真正的小產(chǎn)權，它不合法隨時會被強制拆除。1、根據(jù)建委發(fā)出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”的房屋無產(chǎn)權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、*等權利，且不能辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。2、像小產(chǎn)權中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權證，不能像大產(chǎn)權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。3、購買鄉(xiāng)產(chǎn)權那樣的小產(chǎn)權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的*壓力，增加購房風險。4、如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。就算有補償，也是先將補償款給產(chǎn)權擁有者，之后按先前購房協(xié)議補償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權房業(yè)主，如果沒有協(xié)議，或者產(chǎn)權擁有者不講誠信，小業(yè)主的利益得不到保障。以上就是對“小產(chǎn)權房可以買嗎，購買小產(chǎn)權房需要注意哪些問題”的一些介紹。購房時，不能輕信出售人的口頭宣傳和承諾，買房前，須查驗房出售人是否具備銷售房屋的主體資格，查驗商品房項目的建設手續(xù)，城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，決定買房時，須審慎簽訂商品房買賣合同，在購買小產(chǎn)權房時，要了解可能存在的風險，必要時可以咨詢專業(yè)的律師，根據(jù)他們豐富的經(jīng)驗，提供有效的幫助，防止利益受到損害。

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