受讓方須向土地管理部門補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù),繳納土地使用權(quán)出讓金。補繳土地使用權(quán)出讓金的標準是按照土地等級、土地用途、建筑容積率來確定的,它相當于外商*企業(yè)5年的土地使用費,其具體計算公式為:土地使用權(quán)出讓金=土地面積x5年土地使用費X容積率系數(shù)。其中,容積率系數(shù)在1.8以內(nèi)(包括1.8)的,按100%計算;超過l.8的部分,按50%計算。土地使用權(quán)出讓金=土地面積
(20)X??5年土地使用費(二級土地住宅為每年100元/平方米)X??容積率系數(shù)該房屋的容積率=建筑面積/占地面積=120/20=6??土地使用權(quán)出讓金=20??x??5??x??100??[1+(6-1.8)/2]=31000(元)????如果原出讓土地并不改變用途的,則毋須繳納土地使用權(quán)出讓金
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對城鎮(zhèn)國家所有的土地,我國按照土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則,實行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度,對城鎮(zhèn)國有土地,公民可以通過下列*獲得土地使用權(quán)。
1、通過土地使用權(quán)出讓的*取得國有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓的行為,出讓的具體辦法有協(xié)議出讓、招標和拍賣三種。公民可以依法作為國有土地使用權(quán)的受讓人,通過協(xié)議、招標或拍賣的*簽訂土地使用權(quán)出讓合同,交納土地出讓金,獲得土地使用權(quán)。
2、通過土地使用權(quán)劃撥的*取得國有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用,將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。公民可以提出劃撥國有土地使用權(quán)申請。通過劃撥的*獲取的土地使用權(quán)沒有期限的限制,土地使用權(quán)人可以無限期的使用。
3、通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方法取得國有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)在按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件*開發(fā)后,劃撥的土地使用權(quán)經(jīng)批準辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)并補交土地使用權(quán)出讓金后都可以進行轉(zhuǎn)讓。公民通過轉(zhuǎn)讓的*取得的土地使用權(quán),其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。根據(jù)法律規(guī)定,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓,土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)時,其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。
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土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法,地面價為每平方米土地的單價,即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價,即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。
*者往往以樓面價來計算*效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低,只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算,才有可比性,也易于估算*成本,進行估算*效益。一般認為建高層可攤屬地價,實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。
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土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金營業(yè)稅=營業(yè)額×5%(若轉(zhuǎn)讓方能提供原購置土地的*,按轉(zhuǎn)讓土地的全部收入減去土地受讓原價后的余額為營業(yè)額計算征收營業(yè)稅,否則按轉(zhuǎn)讓收入全額計征);根據(jù)財稅[2003]16號文,單位和個人轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)
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