誰(shuí)能告訴一下我為什么不讓買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房？

吳經(jīng)理

[湖北今泰裝飾135-4539-5697為您解答]
購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者的權(quán)利無(wú)法得到保護(hù).
根據(jù)現(xiàn)有法律和<物權(quán)法>相關(guān)規(guī)定，通過(guò)國(guó)家正規(guī)渠道購(gòu)買(mǎi)的房屋，經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)權(quán)利登記后，買(mǎi)房人對(duì)所購(gòu)房屋獲得所有權(quán)，在任何情況下第三人都不能對(duì)其進(jìn)行侵害.但小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房.所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù).同時(shí)，由于購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等.而且即使開(kāi)發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)利將無(wú)法得到保障.

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卡其卡其

為什么不讓買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房：
購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房者的權(quán)利無(wú)法得到保護(hù)。
根據(jù)現(xiàn)有法律和《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，通過(guò)國(guó)家正規(guī)渠道購(gòu)買(mǎi)的房屋，經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)權(quán)利登記后，買(mǎi)房人對(duì)所購(gòu)房屋獲得所有權(quán)，在任何情況下第三人都不能對(duì)其進(jìn)行侵害。但小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。而且即使開(kāi)發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)利將無(wú)法得到保障。

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單機(jī)恐龍快打

小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，在現(xiàn)實(shí)中往往是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。因此它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

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哦啊再說(shuō)

一、小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證，確權(quán)登記完成逾70%-80%目前，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%。國(guó)土部地籍管理司司長(zhǎng)說(shuō)，目前農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作正加緊進(jìn)行，去年頒布的中央一號(hào)文件明確規(guī)定，力爭(zhēng)用三年時(shí)間(即2012年)完成農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的工作。司長(zhǎng)表示，“截至目前，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%，到2011年年底應(yīng)該會(huì)有一個(gè)更好的結(jié)果”。司長(zhǎng)在會(huì)上透露，自2011年5月6日國(guó)土部聯(lián)合財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部下發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地登記發(fā)證工作的通知》以來(lái)，在目前的農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證遭遇了一部分政策問(wèn)題，確權(quán)登記發(fā)證進(jìn)展較為緩慢，為推動(dòng)確權(quán)登記發(fā)證順利進(jìn)行，近日又下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》。
二、小產(chǎn)權(quán)房不得發(fā)證《意見(jiàn)》提出，要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)禁搞虛假土地登記，嚴(yán)禁對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證?！兑庖?jiàn)》明確規(guī)定，“對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過(guò)‘村改居’等*非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。對(duì)于在確權(quán)登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾，朱司長(zhǎng)稱(chēng)，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的原則是糾紛矛盾不調(diào)解完，將不予以登記發(fā)證。朱司長(zhǎng)稱(chēng)，目前在全國(guó)范圍來(lái)看，城鄉(xiāng)接合部的土地登記確權(quán)發(fā)證工作做得很好，將為農(nóng)民合法維權(quán)提供依據(jù)?！兑庖?jiàn)》規(guī)定，對(duì)于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調(diào)查統(tǒng)計(jì)，不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計(jì)時(shí)在新建單位名稱(chēng)后載明原農(nóng)民集體名稱(chēng)，以給國(guó)家下一步出臺(tái)相關(guān)法律政策后妥善處理該問(wèn)題提供依據(jù)。國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞在發(fā)布會(huì)上表示，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，今年，全國(guó)將選擇部分城市開(kāi)展小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)清理工作。小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷(xiāo)售的商品住宅，國(guó)家對(duì)這個(gè)問(wèn)題有明確的規(guī)定。城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。目前國(guó)家要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)展，但是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房違法用地不允許發(fā)證，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。
三、試點(diǎn)清理2012年2月21日，國(guó)土部召開(kāi)發(fā)布會(huì)，公布2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況。國(guó)土部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王某表示，2012年國(guó)土部將聯(lián)合相關(guān)部門(mén)，選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題相對(duì)突出的城市，開(kāi)展“小產(chǎn)權(quán)房”的試點(diǎn)清理，試點(diǎn)城市名單和試點(diǎn)方案目前正在研究中。對(duì)于試點(diǎn)清理工作，王某說(shuō)，目前正在穩(wěn)妥有序地推進(jìn)啟動(dòng)試點(diǎn)工作。目的是在試點(diǎn)基礎(chǔ)上總結(jié)完善政策，為啟動(dòng)全面清理“小產(chǎn)權(quán)房”工作做好政策和制度的儲(chǔ)備。目前，北京、上海作為兩個(gè)試點(diǎn)城市已獲批準(zhǔn)先行試點(diǎn)。北京市國(guó)土局局長(zhǎng)表示，目前國(guó)土部只批準(zhǔn)了在集體土地上建設(shè)*房的辦法，還沒(méi)有批準(zhǔn)試點(diǎn)方案。“國(guó)土部要求試點(diǎn)封閉運(yùn)營(yíng)，結(jié)果可控。我們目前正在制訂試點(diǎn)方案，完成以后要經(jīng)過(guò)國(guó)土部的審批?！睋?jù)了解，北京此前申報(bào)試點(diǎn)包括海淀區(qū)唐家?guī)X、昌平區(qū)北七家等項(xiàng)目。
四、清理原則國(guó)土部部長(zhǎng)徐某于2012年3月11日表示，2012年開(kāi)始試點(diǎn)的治理小產(chǎn)權(quán)房，將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。徐某坦言，小產(chǎn)權(quán)房由來(lái)已久，在大中城市城鄉(xiāng)接合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)都有，情況比較復(fù)雜。對(duì)于2012年小產(chǎn)權(quán)房的工作，他表示將在調(diào)查研究、清理試點(diǎn)和執(zhí)法監(jiān)察、嚴(yán)格防范、不讓小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)蔓延等方面同步推進(jìn)。對(duì)于清理的原則，徐紹史透露，清理會(huì)嚴(yán)格保護(hù)農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益，但要依法依規(guī)行政。
五、社會(huì)問(wèn)題“小產(chǎn)權(quán)房”主要是四個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是法，一個(gè)是理，一個(gè)是權(quán)益，一個(gè)是利益。從法上講，國(guó)家法律土地制度規(guī)定的非常明確，集體土地它的宅基地包括它的土地轉(zhuǎn)讓性質(zhì)，就是只能在屬于農(nóng)民范疇內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)，城市不能運(yùn)轉(zhuǎn)。因?yàn)檫@是從農(nóng)民的根本利益出發(fā)，在社會(huì)保障不健全的情況下，這一條不能動(dòng)。第二方面就是理，農(nóng)民賣(mài)“小產(chǎn)權(quán)房”能夠致富，為什么不讓城里人買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”便宜，為啥不讓買(mǎi)其實(shí)，這里涉及的問(wèn)題不是那么簡(jiǎn)單，“小產(chǎn)權(quán)房”就這樣賣(mài)了，沒(méi)有把它的土地效益發(fā)揮到化。再就是權(quán)益問(wèn)題和利益問(wèn)題。農(nóng)民的問(wèn)題，就是城鄉(xiāng)差別，兩元結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，以及農(nóng)民保障問(wèn)題，在沒(méi)有解決和建立起來(lái)的情況下，*主要是保護(hù)農(nóng)民利益的問(wèn)題。農(nóng)村的宅基地是有限的，如果把大批農(nóng)村的宅基地叫城市居民買(mǎi)到以后，將來(lái)可能出現(xiàn)他們的居住、生活問(wèn)題。

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