房貸到底要不要轉(zhuǎn)換LPR利率 lpr和固定利率哪個合算

自去年房貸利率掛鉤LPR以來，很多人是一頭霧水，不知道貸款選擇哪一種*合算。今年房貸利率轉(zhuǎn)換工作已經(jīng)正式開始，相信不少購房者也接到了銀行的通知，貸款利率跟購房者的利息息息相關(guān)，所以大家都十分關(guān)心，那么房貸到底要不要轉(zhuǎn)換LPR利率？lpr和固定利率哪個合算？下面一起來看看吧。

一、房貸到底要不要轉(zhuǎn)換LPR利率

首先，要弄清楚固定利率與LPR兩種貸款*的不同之處。固定利率是保守固定的，即無論市場貸款利率怎么變化，都穩(wěn)如泰山保持不變。

LPR則是冒險浮動的，每年一次重定價，重定價日一般為每年1月1日或貸款發(fā)放日在每年對年對日當天報價（也有可能保持不變）。

其次，要弄清楚兩種*的計算邏輯。下面的每一個公式都是重點：

固定貸款利率=基準利率（固定4.9%）+（1+浮動）（固定）

貸款利率=LPR*報價（浮動）+加點數(shù)值（固定）

LPR=MLF利率（浮動）+加點幅度（可為負，浮動）

*個公式不難理解，后面兩個公式關(guān)鍵在于弄清楚LPR的計算邏輯，所以得弄清楚MLF和加點幅度。

MLF：是央行通過招標*向銀行提供借款的參考利率，并要求銀行將借款向指定對象發(fā)放貸款，一般投放到“三農(nóng)”和小微企業(yè)，其核心關(guān)注指標為GDP名義增速。

MLF通常三個月、六個月或者一年，為企業(yè)提供中短期融資，該值相對固定，可以為LPR提供報價指引。

加點幅度：指銀行根據(jù)自身的*成本、風險成本等因素，去掉*值和*值之后形成的平均加點。

該值每月20日變化一次，即構(gòu)成了LPR每月20日變化。

舉例說明：2019年實施該政策以來，五年期以上LPR從4.85%降到4.75%，主要是由于MLF從3.3%降到3.15%，各銀行的融資成本有所降低，在結(jié)合本行的*情況制定相應的加點幅數(shù)，從而使LPR降低了0.1%。

*，根據(jù)自己的風險喜好和實際情況進行選擇。房貸到底要不要轉(zhuǎn)換LPR利率？個人認為如果你的固定執(zhí)行利率高于4%，就可以考慮選擇轉(zhuǎn)LPR，長期看好LPR穩(wěn)定或略降。

二、lpr和固定利率哪個合算

選擇固定利率，房貸利率與你當前的利率水平保持不變，以后也不管LPR利率怎么變化，你的房貸利率都不變。選擇浮動利率，房貸利率根據(jù)LPR的變動而變化。那么問題來了，lpr和固定利率哪個合算？

央行稱，兩種轉(zhuǎn)換*各有優(yōu)勢，具體如何選擇取決于自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷。

如果認為未來LPR會下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價會更好。

如果認為未來LPR可能上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會有優(yōu)勢。

舉個例子，如果你目前的個人房貸利率是在5年期貸款基準利率上打9折，那么按照目前5年期貸款基準利率計算，你的實際執(zhí)行利率水平為4.41%（=4.9%×0.9）。根據(jù)人民銀行〔2019〕30號公告，個人房貸轉(zhuǎn)換前后利率水平保持不變。

一是如果選擇轉(zhuǎn)為固定利率，那么個人房貸在整個合同剩余期限內(nèi)，都將執(zhí)行4.41%這個利率。

二是如果選擇轉(zhuǎn)為參考LPR定價，個人房貸利率水平將按照“5年期以上LPR+（-0.39%）”確定。其中，-0.39是固定加點點差，根據(jù)當前實際執(zhí)行利率（4.41%）與2019年12月公布的5年期以上LPR(4.8%)之間的差確定。轉(zhuǎn)換后到*個重定價日前，房貸利率還是4.41%，但計算*變成了“LPR4.8%+（-0.39%）”；從*個重定價日起，房貸利率就會變成“當時*的5年期LPR+（-0.39%）”；以后每個重定價日都以此類推。

對比上述*，很明顯，如果判斷未來5年期以上LPR+（-0.39%）>4.41%，即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%，也就是說未來的LPR比4.8%高，就可選擇*種；反之，如果判斷未來LPR比4.8%低，就可選擇第二種。

其實無論是何種轉(zhuǎn)換*，轉(zhuǎn)換后的房貸利率不得低于原有的利率水平，除非LPR下降。這主要是為了貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅守“房住不炒”的定位，不向房地產(chǎn)市場發(fā)出錯誤信號，同時也有助于控制上升較快的居民部門杠桿率。

具體來說，業(yè)內(nèi)專家預計，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協(xié)商，采用LPR作為定價基準（浮動利率）將可能是普遍的*。

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