二手房交易產(chǎn)權(quán)問(wèn)題？誰(shuí)能說(shuō)一下？

朱經(jīng)理

購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)要注意哪些問(wèn)題?在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是*重要的.由于房屋不同于其他日用品，價(jià)值量巨大，法律對(duì)房屋的保護(hù)主要是對(duì)有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù).因此，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)(如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房),共有產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)不清,無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購(gòu)買(mǎi)，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)也會(huì)引起許多人不必要的麻煩.另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人.在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性.由于我國(guó)房改政策在房改進(jìn)程的不同發(fā)展階段實(shí)行不同的政策，因此，如果是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用，或者已與原單位確定了如何按比例分成.另外，有些單位在向職工售房時(shí)，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還有優(yōu)先購(gòu)回權(quán).因此，要確認(rèn)原單位是否同意該房子的出售.當(dāng)前對(duì)于軍隊(duì),醫(yī)院,學(xué)校的公有住房一般還不允許上市出售，因此對(duì)這類房子一定要確認(rèn)有原單位公蓋同意出售才能放心購(gòu)買(mǎi).

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大富大貴

二手房過(guò)戶的程序：二手過(guò)戶的手續(xù)比較復(fù)雜，涉及到銀行、評(píng)估、農(nóng)稅、房管、土管等多方，碰上房子產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題的，還要去產(chǎn)權(quán)交易中心查產(chǎn)權(quán)。二手房轉(zhuǎn)讓過(guò)戶的程序有：
（一）、買(mǎi)方要對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查，然后簽訂二手房買(mǎi)賣合同。
（二）、貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。假如是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金中心和銀行同時(shí)申請(qǐng)。這是整個(gè)二手房自行交易過(guò)程中*耗時(shí)間的階段。
（三）、將合同交到房管部門(mén)產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)辦事窗口，拿受理單。
（四）、憑受理單到農(nóng)稅中心繳納相關(guān)稅費(fèi)，拿契稅完稅證。
（五）、憑完稅契證到土管部門(mén)辦理國(guó)土證，到房管部門(mén)辦理房產(chǎn)證。

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魔法公會(huì)

一、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況；
二、了解二手房的房屋結(jié)構(gòu)；
三、實(shí)地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設(shè)施；
四、考察一下二手房的物業(yè)管理；
五、買(mǎi)二手房選個(gè)安全中介；
六、二手房的交易手續(xù)要在交易場(chǎng)所完成

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李字牌防腐劑

二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

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悲傷沼澤

二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段：
1、二手房買(mǎi)賣雙方建立信息溝通渠道，二手房買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，要求二手房賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
2、如二手房賣方提供的房屋合法，可以上市交易，二手房買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣雙方簽訂房屋買(mǎi)賣合同(或稱房屋買(mǎi)賣契約)。買(mǎi)賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣合同。
3、買(mǎi)賣雙方共同向房地產(chǎn)二手房交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市二手房交易。
4、立契。房地產(chǎn)二手房交易管理部門(mén)依照二手房交易房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按二手房交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，二手房交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了二手房交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要依照二手房交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。二手房交易雙方在房地產(chǎn)二手房交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，二手房交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，二手房買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與二手房賣方簽訂完房屋買(mǎi)賣合同后由買(mǎi)賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核二手房買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲二手房交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定二手房買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)二手房買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，二手房買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8、二手房買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，二手房賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣合同全部履行完畢。

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