題主好,劃撥土地補(bǔ)辦出讓是按土地評(píng)估價(jià)的40%收取土地出讓金的。關(guān)于“在交易時(shí)是否一定要改變土地性質(zhì)”《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)條款已有明確規(guī)定。土地登記與分割的“套數(shù)”是要對(duì)應(yīng)房產(chǎn)證的。劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法(1992年3月8日國(guó)家土地管理局發(fā)布)第五條未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者,不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。第六條符合下列條件的,經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn),其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:
(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;
(二)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;
(三)具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明;
(四)依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府交付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲*抵交土地使用權(quán)出讓金。第二十六條土地使用權(quán)出讓金,區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同*,按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取,不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%。標(biāo)定地價(jià)由所在地市、縣人民政府土地管理部門依照基準(zhǔn)地價(jià),按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。第二十九條土地使用權(quán)出讓期滿后,土地使用者再轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)時(shí),須按本辦法規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,支付土地使用權(quán)出讓金,并辦理變更土地登記手續(xù)。關(guān)于認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院嚴(yán)格制止亂占濫用耕地和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)文件的通知(1992年12月25日國(guó)家土地管理局發(fā)布)(參看全文)財(cái)政部關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法(1992年9月21日)第三條國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入包括:1.土地出讓金各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者,按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額);土地使用期滿,土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款;原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者,將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和*,按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。2.土地*金(或土地增值費(fèi))土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓)給第三者時(shí),就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款;土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租(含連同地面建筑物一同出租)給其他使用者時(shí),就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。
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土地出讓金也稱土地使用權(quán)出讓金,是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者,按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款,或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者,將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和*,按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。
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條為了貫徹實(shí)施《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》),加強(qiáng)對(duì)劃撥土地使用權(quán)的管理,特制定本辦法。第二條劃撥土地使用權(quán),是指土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種*依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)。第三條劃撥土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱“土地使用權(quán)”)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押活動(dòng),適用本辦法。第四條縣級(jí)以上人民政府土地管理部門依法對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押活動(dòng)進(jìn)行管理和監(jiān)督檢查。第五條未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者,不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。第六條符合下列條件的,經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn),其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:
(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人;
(二)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證;
(三)具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明;
(四)依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同,向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府交付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲*抵交土地使用權(quán)出讓金。第七條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為轉(zhuǎn)讓人,接受土地使用權(quán)的一方稱為受讓人。第八條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的*包括出售、交換和贈(zèng)與等。出售是指轉(zhuǎn)讓人以土地使用權(quán)作為交易條件,取得一定*的行為。交換是指土地使用者之間互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的行為。贈(zèng)與是指轉(zhuǎn)讓人將土地使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)移給受讓人的行為。第九條土地使用權(quán)出租,是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物*給他人使用,由他人向其支付租金的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為出租人,承租土地使用權(quán)的一方稱為承租人。第十條土地使用權(quán)抵押,是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權(quán)作為按期清償債務(wù)的擔(dān)保的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為抵押人,抵押債權(quán)人稱為抵押權(quán)人。第十一條轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán),其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押;轉(zhuǎn)讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán),其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。出租土地使用權(quán),其地上建筑物、其他附著物使用權(quán)隨之出租;出租地上建筑物、其他附著物使用權(quán),其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租。第十二條土地使用者需要轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的,應(yīng)該持國(guó)有土地使用證以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件,向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請(qǐng)。第十三條市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)在接到轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)書面申請(qǐng)書之日起十五日內(nèi)給予回復(fù)。第十四條市、縣人民政府土地管理部門與申請(qǐng)人經(jīng)過(guò)協(xié)商后,簽訂土地使用權(quán)出讓合同。第十五條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行為的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定,簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、*、抵押合同。第十六條土地使用者應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)出讓合同簽訂后六十日內(nèi),向所在地市、縣人民政府交付土地使用權(quán)出讓金,到市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)。第十七條雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在辦理土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)后十五日內(nèi),到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押登記手續(xù)。辦理登記手續(xù),應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件、材料:
(一)國(guó)有土地使用證;
(二)土地使用權(quán)出讓合同;
(三)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、*、抵押合同;
(四)土地評(píng)估報(bào)告;
(五)市、縣人民政府土地管理部門認(rèn)為有必要提交的其他證明文件、材料。第十八條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。第十九條土地使用權(quán)出租、抵押,出租人、抵押人應(yīng)該繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。第二十條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后,受讓人需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定內(nèi)容的,應(yīng)當(dāng)征得所在地市、縣人民政府土地管理部門同意,并按規(guī)定的審批權(quán)限經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn),依照《條例》和本辦法規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,并辦理土地登記手續(xù)。第二十一條土地使用權(quán)出租后,承租人不得新建性建筑物、構(gòu)筑物。需要建造臨時(shí)性建筑物、構(gòu)筑物的,應(yīng)該征得出租人同意,并按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理審批手續(xù)。土地使用權(quán)出租后,承租人需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定內(nèi)容的,應(yīng)該征得出租人同意,并按規(guī)定的審批權(quán)限經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn),依照《條例》和本辦法規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,并辦理土地登記手續(xù)。第二十二條土地使用權(quán)*合同終止后,出租人應(yīng)當(dāng)自*合同終止之日起十五日內(nèi),到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地使用權(quán)出租登記手續(xù)。第二十三條土地使用權(quán)抵押合同終止后,抵押人應(yīng)當(dāng)自抵押合同終止之日起十五日內(nèi),到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。第二十四條抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的,抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的,土地使用者應(yīng)當(dāng)自權(quán)利取得之日起十五日內(nèi),到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理變更土地登記手續(xù)。第二十五條土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán),在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí),其土地使用權(quán)出讓期由所在地市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者經(jīng)過(guò)協(xié)商后,在土地使用權(quán)出讓合同中訂明,但不得超過(guò)《條例》規(guī)定的年限。第二十六條土地使用權(quán)出讓金,區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同*,按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取,不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%。標(biāo)定地價(jià)由所在地市、縣人民政府土地管理部門依照基準(zhǔn)地價(jià),按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。第二十七條土地使用權(quán)出讓金,由市、縣人民政府土地管理部門代表政府收取,按國(guó)家有關(guān)規(guī)定管理。第二十八條土地使用權(quán)出讓期屆滿,土地使用者應(yīng)該在出讓期滿之日起十五日內(nèi)持國(guó)有土地使用證和土地使用權(quán)出讓合同,到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷出讓登記手續(xù)。第二十九條土地使用權(quán)出讓期滿后,土地使用者再轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)時(shí),須按本辦法規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,支付土地使用權(quán)出讓金,并辦理變更土地登記手續(xù)。第三十條土地使用權(quán)出讓期間,國(guó)家在特殊情況下,依照社會(huì)公共利益的需要,可以依照法律程序收回土地使用權(quán),并依照土地使用者已使用的年限和開發(fā)、使用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。第三十一條土地使用者未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限支付全部出讓金的,出讓方有權(quán)解除合同,并可請(qǐng)求違約賠償。第三十二條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押,當(dāng)事人不辦理土地登記手續(xù)的,其行為無(wú)效,不受法律保護(hù)。第三十三條對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的單位和個(gè)人,由所在地市、縣人民政府土地管理部門依照《條例》第四十六條規(guī)定處理。第三十四條當(dāng)事人對(duì)土地管理部門作出的行政處罰決定不服的,可以依照《中劃撥土地應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件華人民共和國(guó)行政訴訟法》向人民法院提起訴訟。第三十五條縣級(jí)以上人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押活動(dòng)的監(jiān)督檢查工作,對(duì)違法行為,應(yīng)當(dāng)及時(shí)查處。第三十六條土地管理部門在對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查時(shí),被檢查的單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)予以配合,如實(shí)反映情況,提供有關(guān)文件、資料,不得阻撓。第三十七條土地管理部門在監(jiān)督檢查中,可以采取下列措施:
(一)查閱、復(fù)制與土地監(jiān)督檢查事項(xiàng)有關(guān)的文件、資料;
(二)要求被監(jiān)督檢查的單位和個(gè)人提供或者報(bào)送與監(jiān)督檢查事項(xiàng)有關(guān)的文件、資料及其他必要情況;
(三)責(zé)令被監(jiān)督檢查的單位和個(gè)人停止正在進(jìn)行的土地違法行為。第三十八條土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓等業(yè)務(wù)活動(dòng)的經(jīng)費(fèi),按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。第三十九條經(jīng)濟(jì)組織以外的其他組織從事土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押活動(dòng)的,可參照本辦法辦理。第四十條以土地使用權(quán)作為條件,與他人進(jìn)行聯(lián)建房屋、舉辦聯(lián)營(yíng)企業(yè)的,視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為,按照本辦法辦理。第四十一條對(duì)《條例》實(shí)施后,本辦法實(shí)施前發(fā)生的未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)行為,市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)組織進(jìn)行清理,并按《條例》規(guī)定處罰后,補(bǔ)辦出讓手續(xù)。第四十二條本辦法由國(guó)家土地管理局負(fù)責(zé)解釋。第四十三條本辦法自發(fā)布之日起施行。
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依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定,不得抵押的財(cái)產(chǎn)有:“
(一)土地所有權(quán);
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但本法第三十四條第
(五)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外……”《擔(dān)保法》第三十四條第五項(xiàng):抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可設(shè)定抵押;第三十六條第三款:鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押,以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。依照上述規(guī)定,農(nóng)村集體的土地使用權(quán)是不能單獨(dú)抵押的,能作抵押的僅限于抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的建筑物及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。,你們工廠后面那片空地的使用權(quán)是不能抵押的,但你們廠的廠房及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是可以抵押的。辦理抵押時(shí)應(yīng)關(guān)注以下四個(gè)問(wèn)題:
1.抵押登記要以土地使用權(quán)登記為前提條件。鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)企業(yè)須在縣級(jí)人民政府土地管理部門辦理登記手續(xù)后方能設(shè)定抵押。
2.在抵押前須得到被抵押土地的集體土地所有者書面同意。書面同意文件應(yīng)包括:在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。
3.在辦理鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押時(shí),土地管理部門還應(yīng)核定通過(guò)拍賣抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金額。
4.因處分抵押財(cái)產(chǎn)需要改變鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)的性質(zhì)時(shí),應(yīng)當(dāng)由土地管理部門依法先辦理征地手續(xù)。將抵押的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有,然后再按抵押劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的辦法進(jìn)行處理。
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