農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記有哪些規(guī)定？誰說說看？

咋說地方

以往農(nóng)村住房無法抵押，主要是農(nóng)村住房只有集體土地使用權(quán)證，無房屋所有權(quán)證，即農(nóng)村住房缺乏登記、確認(rèn)制度，產(chǎn)權(quán)不明晰。由此看來農(nóng)民辦理農(nóng)村住房抵押貸款，農(nóng)村房屋需經(jīng)房屋坐落土地所有權(quán)單位即村委會同意，而且，抵押人應(yīng)該對抵押物擁有財產(chǎn)處置權(quán)，以共有財產(chǎn)作為抵押物的，要取得共有人的同意。首先，所抵押的房屋應(yīng)該經(jīng)房屋權(quán)屬登記，取得由房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書。《暫行辦法》規(guī)定，辦理房屋權(quán)屬登記，申請人需要向房管部門提交房屋權(quán)屬申請書、有效身份證、集體土地使用權(quán)證、房屋工程質(zhì)量情況表、經(jīng)備案的房屋建筑面積測繪報告等文件。其次，辦理房屋抵押登記，申請人應(yīng)向房管部門提交抵押登記申請書以及抵押人、抵押權(quán)人的身份證，借款和抵押合同，集體土地使用證和房屋所有權(quán)證等。權(quán)屬有爭議的或未取得集體土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證的，不得設(shè)定抵押。

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溫柔哥哥

農(nóng)村集體房屋辦理抵押登記,限于集體荒地土地使用權(quán)和企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán),對于宅基地,耕地的土地使用權(quán)是不可以抵押的。抵押的程序
1.取得集體土地使用權(quán)土地所有者的同意
2.對土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估
3.簽訂抵押合同
4.申請辦理抵押合同登記
5.辦理土地抵押登記證，基本上是這樣了，樓主，期望可以對你有用哦。

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圖呼呼

農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定
國家土地管理局1995年9月11日頒布
農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定為貫徹實施《土地管理法》和《擔(dān)保法》，加強(qiáng)農(nóng)村集體土地管理，現(xiàn)就依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村集體荒地的土地使用權(quán)(以下簡稱集體荒地土地使用權(quán))和抵押鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)廠房等建筑物涉及所使用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)(以下簡稱鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán))的抵押登記規(guī)定有這些：
一、抵押登記應(yīng)當(dāng)以土地使用權(quán)登記為前提。經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押。
二、集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押應(yīng)該依法向土地管理部門申請辦理抵押登記，抵押合同自批準(zhǔn)登記之日起生效。未經(jīng)土地管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記的，土地抵押權(quán)不受法律保護(hù)，土地使用權(quán)亦不能作為抵押財產(chǎn)進(jìn)行處置。
三、辦理抵押登記應(yīng)當(dāng)符合下列程序：
1、集體土地所有者出具同意抵押的證明；
2、對抵押的土地使用權(quán)進(jìn)行地價評估；
3、確認(rèn)土地估價結(jié)果；
4、抵押雙方簽訂抵押合同；
5、申請抵押登記；
6、審核、登記；
7、核發(fā)抵押證明書。
四、集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押須經(jīng)被抵押土地的集體土地所有者同意，并出具書面證明。鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押的，集體土地所有者出具的同意抵押的書面證明應(yīng)包括：在實現(xiàn)抵押權(quán)時同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國有土地；征地費是否作為清償*等內(nèi)容。集體土地所有者在出具同意鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押的書面證明前須將土地抵押有關(guān)事項在村農(nóng)民集體內(nèi)部履行合法手續(xù)。
五、抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)委托具有土地估價資格的評估機(jī)構(gòu)對其抵押土地使用權(quán)進(jìn)行地價評估，其評估結(jié)果需報經(jīng)土地管理部門確認(rèn)。
六、鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押的，土地管理部門還應(yīng)核定通過拍賣抵押實現(xiàn)抵押權(quán)時應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金額。
七、抵押人和抵押權(quán)人在土地使用權(quán)抵押合同簽定后十五日內(nèi)，持下列文件向土地管理部門申請土地使用權(quán)抵押登記：
1、被抵押土地的集體土地所有者同意抵押的證明；
2、抵押登記申請書；
3、抵押人和抵押權(quán)人身份證明；
4、抵押合同；
5、經(jīng)土地管理部門確認(rèn)的地價評估報告；
6、土地使用權(quán)屬證明；
7、土地管理部門認(rèn)為應(yīng)提交的其他文件；
八、經(jīng)審核，不符合抵押條件的，土地管理部門在接到申請之日
起十五日內(nèi)書面通知抵押當(dāng)事人。
九、經(jīng)審核，符合抵押條件的，土地管理部門辦理抵押登記，向抵押權(quán)人核發(fā)土地使用權(quán)抵押證明書。并在抵押土地的土地登記卡上及土地使用證變更記事欄內(nèi)除記錄抵押情況外，還應(yīng)記錄是否在實現(xiàn)抵押時征為國有；實現(xiàn)抵押權(quán)時，抵押人、抵押權(quán)人及集體土地所有者的權(quán)利、義務(wù)等內(nèi)容。同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后為序辦理登記。十、抵押合同發(fā)生變更的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，并在簽訂后十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門申請辦理抵押變更登記。十
一、抵押合同解除或終止后，抵押人和抵押權(quán)人自解除或終止抵押合同起十五日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門申請辦理抵押注銷登記。十
二、按規(guī)定的時間提出抵押設(shè)定、變更、注銷登記申請的，土地管理部門自受理之日起十五日內(nèi)辦理相應(yīng)的登記手續(xù)。十
三、因處分抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由土地管理部門依法先辦理征地手續(xù)，將抵押土地轉(zhuǎn)為國有，然后再按抵押劃撥國有土地使用權(quán)的辦法進(jìn)行處置。十
四、處置抵押土地使用權(quán)的受讓人、抵押人、抵押權(quán)人在抵押土地使用權(quán)處置后三十日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門申請辦理土地權(quán)屬變更登記。
集體土地使用權(quán)抵押價格影響因素集體土地使用權(quán)的問題，決定了在其進(jìn)行抵押價格評估時應(yīng)該考量復(fù)雜的影響因素，這就要求在估價時除應(yīng)參照國有土地估價時的各種影響因素外，同時，還要充分考量其自身的因素，否則評估出的價格就不會是客觀公正的。增值幅度小且滯后不論國有土地還是集體土地使用權(quán)，當(dāng)由農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地后，都會發(fā)生增值，而集體建設(shè)用地使用權(quán)的增值和增值的數(shù)額都要小于國有土地使用權(quán)，這是由于國有土地從征用那個時點起，即發(fā)生兩個變化，，土地所有權(quán)發(fā)生了變化；第二，土地使用性質(zhì)發(fā)生了變化。而集體建設(shè)用地只是使用權(quán)發(fā)生變化，所有權(quán)沒有發(fā)生變化。集體土地增值滯后的原因是，國有土地從征地那天開始就意味著增值的開始。而集體建設(shè)用地，只有從決定建設(shè)那天才有增值的可能。它們增值額的差異在于所有權(quán)性質(zhì)的差異和集體土地使用權(quán)存在各種可變因素的影響。這些可變因素包括土地使用穩(wěn)定性相對較差；土地使用費不固定和程序不規(guī)范等等。變現(xiàn)的難度集體土地使用權(quán)和國有土地使用權(quán)在拍賣時變現(xiàn)難易程度有明顯差別，表現(xiàn)在國有土地拍賣時，可一次性完成轉(zhuǎn)讓，程序和手續(xù)較為簡便，而集體土地使用權(quán)在進(jìn)行拍賣時需經(jīng)土地所有者同意，征為國有后方可轉(zhuǎn)讓，影響其變現(xiàn)速度；由于原占用集體土地的企業(yè)規(guī)模通常較小，開發(fā)使用條件較差，配套設(shè)施簡陋使獲得該土地者還需加大投入規(guī)模和重新整理土地，還需要增加*投入，勢必造成集體土地抵押價格出現(xiàn)較大反差。抵押要求嚴(yán)格對集體土地使用權(quán)的抵押要求是應(yīng)該經(jīng)集體土地所有者同意，并由其出具書面同意抵押證明，同時應(yīng)載明在實現(xiàn)抵押權(quán)時，同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)為國有土地，并應(yīng)明確征地費用是否作為清償*等。試想一宗集體土地使用權(quán)，在未征得土地所有者的同意時，就做了抵押，當(dāng)拍賣土地時，由于土地所有者反對會形成土地糾紛，從而使抵押權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益不能得到有效保證，，在進(jìn)行抵押價格評估時不得不作為影響因素來考量并且努力降低這些風(fēng)險，以求對換抵押權(quán)人的合法利益負(fù)責(zé)。使用期限對價格的影響這要從兩方面來分析，其
一：長期限的集體土地使用權(quán)。由于
集體土地使用權(quán)的使用期限不象國有土地使用權(quán)那樣規(guī)范和健全，有的集體土地使用權(quán)期限很長，一旦國家給予規(guī)范，那么，原有的集體土地價格會大打折扣。其
二：有些集體土地使用權(quán)，使用期限只有10年上下，這種短期限的使用權(quán)價格按土地使用期限確定價格時，價格風(fēng)險性極大，由于，國有土地在使用期滿前三個月可以提出續(xù)期申請，使國有土地又一次有了增值機(jī)會，而短期限的集體土地使用權(quán)，到期后要么改變土地使用性質(zhì)，要么解除*關(guān)系，使土地的價格未卜，這是一種很大的風(fēng)險因素。，在進(jìn)行集體土地抵押價格評估時，一定要在考量了各種因素之后，嚴(yán)格進(jìn)行使用年期修正，才能評估出合理的價格。上面談到的影響集體土地抵押價格的因素，應(yīng)依照地區(qū)和條件的不同來確定，由于土地價格評估畢竟是經(jīng)驗、技術(shù)和科學(xué)結(jié)合的結(jié)果，只有這樣才能評估出科學(xué)、合理、客觀、公正的價格。
集體土地使用權(quán)抵押所需材料
1.土地證原件1份
2.身份證復(fù)印件2份
3.土地使用權(quán)抵押登記申請書原件1份
4.集體土地使用權(quán)抵押合同原件3份
5.銀行主合同原件1份
6.估價委托書原件1份
7.估價委托函原件1份
8.營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件1份
9.房產(chǎn)證復(fù)印件2份
10.房產(chǎn)他項權(quán)證復(fù)印件1份
11.房產(chǎn)評估報告復(fù)印件1份
12.法人身份證明復(fù)印件1份
13.所在村同意抵押的證明復(fù)印件1份
14.董事會決議復(fù)印件1份
15.公司章程復(fù)印件1份

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謀生手段

辦理抵押登記應(yīng)當(dāng)符合下列程序：
1、集體土地所有者出具同意抵押的證明；
2、對抵押的土地使用權(quán)進(jìn)行地價評估；
3、確認(rèn)土地估價結(jié)果；
4、抵押雙方簽訂抵押合同；
5、申請抵押登記；
6、審核、登記；
7、核發(fā)抵押證明書。
四、集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押須經(jīng)被抵押土地的集體土地所有者同意，并出具書面證明。

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懂人自懂

在我國，土地從所有制形式上分為兩大類，一是國有土地，也叫全民所有制土地；另一種是集體土地。無論是國有土地還是集體土地，都是公有制的。集體土地有兩大方面，包括耕地在內(nèi)的農(nóng)用地，以及集體建設(shè)用地。我國實行的是*嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。而集體建設(shè)用地則包括農(nóng)民宅基地、集體公益性用地（如村集體管理用房、養(yǎng)老設(shè)施、道路等），以及村辦工廠等用地。而集體土地的所有權(quán)，并不是分到每一戶擁有所有權(quán)，而是土地歸農(nóng)民集體所有，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村、村民小組等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理。因此集體土地所有權(quán)的確權(quán)發(fā)證，就是要將集體土地所有權(quán)確認(rèn)到每一個集體經(jīng)濟(jì)組織。而集體建設(shè)用地、宅基地，相對應(yīng)的組織或農(nóng)戶個人是有使用權(quán)的，確權(quán)就是要明確其使用權(quán)。集體土地的流轉(zhuǎn)中，*前提和基礎(chǔ)的就是產(chǎn)權(quán)明晰，也就是先要完成集體土地的確權(quán)發(fā)證工作。農(nóng)村集體土地的確權(quán)發(fā)證就是要明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)，并登記發(fā)證。只有經(jīng)過確權(quán)登記的集體土地才能合法流轉(zhuǎn)。[1]《土地管理法》實施以來，各地按照國家法律法規(guī)和政策積極開展土地登記工作，取得了顯著成績，對推進(jìn)土地市場建設(shè)，維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但受當(dāng)時條件限制，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作整體滯后，有的地區(qū)登記發(fā)證率還很低，已頒證農(nóng)村集體土地所有權(quán)大部分只確權(quán)登記到行政村農(nóng)民集體一級，沒有確認(rèn)到每一個具有所有權(quán)的農(nóng)民集體，這與中央要求和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展現(xiàn)實需求不相適應(yīng)。明晰集體土地財產(chǎn)權(quán)，加快推進(jìn)這項工作的任務(wù)十分緊迫繁重。按照中央有關(guān)要求，到2012年底要把全國農(nóng)村集體土地所有權(quán)證確認(rèn)到每個具有所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織，同時加快推進(jìn)宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等確權(quán)登記發(fā)證工作。[2]《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》確定了依法依規(guī)、便民高效、因地制宜、急需優(yōu)先和全面覆蓋原則，即應(yīng)該嚴(yán)格依據(jù)法律法規(guī)和政策法規(guī)推進(jìn)；堅持將便民、利民、護(hù)民要求貫穿全過程，同時盡可能提高效率；在中央有關(guān)文件總體要求下，允許各地依照自身條件，在滿足維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益和管理需要前提下，進(jìn)一步細(xì)化政策；對開展綜合整治和需要流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地，優(yōu)先進(jìn)行登記發(fā)證，為整治和流轉(zhuǎn)提供條件；盡快完成綜合改革實驗區(qū)、農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)登記試點地區(qū)、城鄉(xiāng)接合部等土地確權(quán)登記發(fā)證，滿足改革發(fā)展和穩(wěn)定需要。全面覆蓋原則即農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證應(yīng)覆蓋到全部農(nóng)村集體土地，包括林地、草地等[2]?！蛾P(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》要求強(qiáng)化證書應(yīng)用，明確規(guī)定實行憑證管地用地制度。要求凡被征收的農(nóng)村集體所有土地，在辦理征地手續(xù)之前，應(yīng)該完成農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記，在征地拆遷時，要依據(jù)農(nóng)村集體土地所有權(quán)證或農(nóng)村集體土地使用證進(jìn)行補(bǔ)償；凡是進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的經(jīng)營性集體建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)該經(jīng)過確權(quán)登記，做到產(chǎn)權(quán)明晰、四至清楚、沒有糾紛，沒有經(jīng)過確權(quán)登記的集體建設(shè)用地使用權(quán)一律禁止流轉(zhuǎn)；農(nóng)用地流轉(zhuǎn)需與集體土地所有權(quán)確權(quán)登記工作做好銜接，確保承包地流轉(zhuǎn)前后的集體所有性質(zhì)不改變，土地用途不改變，農(nóng)民土地承包權(quán)益不受損害；對新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村建設(shè)用地整理涉及宅基地調(diào)整的，應(yīng)該以確權(quán)登記發(fā)證為前提。為充分發(fā)揮農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作成果在國土資源管理各個環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)作用，《通知》提出，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證與集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村土地整治、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)、土地征收等各項重點工作掛鉤。凡是到2012年底未按時完成工作的，農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征收審批暫停，農(nóng)村土地整治項目不予立項。

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