部分城市樓市限購政策松動 2018年全國房價會漲嗎？

2018年（大約10～11月）‘十九屆三中全會’會是本輪樓市調(diào)控政策和市場趨勢的轉(zhuǎn)折點和風向標，這之后樓市調(diào)控政策才具備實質(zhì)性松動的條件。”那么全國樓市限購政策是怎么樣的呢？

一、2018年房產(chǎn)資訊

1月5日，蘭州（樓盤）率先發(fā)文對部分區(qū)域取消限購，明確提出：取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠區(qū)域的住房限購政策；限購區(qū)域購房不需要再提供社保證明和納稅證明；2018年1月8日實施。這被市場認為是樓市打響全國松綁的槍。

還有不少城市松綁限購限價政策的突破口則是從“人才爭奪戰(zhàn)”開始。如1月4日南京（樓盤）發(fā)布落戶新政：有研究生以上學歷及40歲以下的本科學歷，憑畢業(yè)證書可落戶南京。而之前則是要求外籍人員應提供3年內(nèi)在南京累計繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險證明（城鎮(zhèn)社會保險）才能購買一套住房。

而2018年伊始，合肥（樓盤）市國土資源局和市物價局亦發(fā)文表示，商品房應由開發(fā)商自行定價，且2016年11月之前出讓地塊不限價。即2016年11月之前拿的高價地，未來上市時售價不受限制，突破了限價壁壘。

在南京、合肥分別放松限購和限價之前。武漢（樓盤）、長沙（樓盤）、濟南（樓盤）、鄭州（樓盤）、成都、重慶（樓盤）、沈陽等城市早就以“搶奪人才”為由，針對部分人“隱性”放松了樓市限購。這是個別城市的個別現(xiàn)象，還是預示著2018年樓市調(diào)控“明緊暗松”的開始？

二、蘭州率先打響限購松綁槍

據(jù)蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)工作的通知》的公告，針對蘭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際情況，對蘭州房地產(chǎn)市場區(qū)域性限購政策進行調(diào)整，取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠區(qū)域的住房限購政策。

同時，城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)（含高新區(qū)、經(jīng)濟區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū)）的住房繼續(xù)實行非蘭州戶籍家庭*多可購買一套、蘭州戶籍家庭*多可購買兩套的限購政策，但不再提供社保證明和納稅證明。

限購松綁的同時，蘭州還加碼了樓市限售：明確對城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū)范圍內(nèi)（含高新區(qū)、經(jīng)濟區(qū)、九州開發(fā)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū)）的住房實施限售。個人在上述區(qū)域內(nèi)購買的住房(含新建商品住房和存量住房，以合同網(wǎng)簽時間為準)，自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》登記簿日期滿三年方可上市交易。不動產(chǎn)登記部門應當在《不動產(chǎn)權(quán)證書》上注明“須取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可轉(zhuǎn)讓”字樣。

其實蘭州部分區(qū)域取消限購，并不違背中央調(diào)控總體方向。按照中央經(jīng)濟工作會議“分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控”的定調(diào)，以及住建部工作會議“針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房”的要求，蘭州市根據(jù)自身房地產(chǎn)市場情況進行了微調(diào)。

數(shù)據(jù)顯示，2017年年蘭州主城區(qū)核心區(qū)域新建樓盤數(shù)量少、面積小、房價高，其中熱點區(qū)域房價已超過1.5萬元/平方米。然而，在距離主城區(qū)較遠的西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠區(qū)域，房屋供應量雖然占整個蘭州新房面積的七成以上，但房價僅有6000～8000元/平方米，為主城區(qū)的一半左右。也就是說，蘭州房地產(chǎn)市場過熱的區(qū)域只集中在市區(qū)，而部分郊區(qū)的庫存仍較高，仍有去庫存壓力。

三、真正的調(diào)控松動或在2018年四季度后

除蘭州外，目前南京、武漢、鄭州等地亦出臺了針對人才的購房政策。南京繼放寬“碩士買房無需社保證明”之后，再度出臺人才政策，規(guī)定應屆本科及以上畢業(yè)生，在南京市就業(yè)*即可落戶，而落戶即意味著購房資格。

鄭州甚至都不用落戶就可以買房。按照2017年12月鄭州市政府新文件，非鄭州戶籍人才購房條件放寬，即不論年齡和畢業(yè)年限，只要符合全日制本科(含)以上學歷、副(含)以上職稱、技師(含)以上職業(yè)技術(shù)資格，三個條件中的任意一個，不用審核社?；騻€稅，即可按規(guī)定購買住房。

合肥則率先松動限價政策。2018年1月3日，合肥市國土資源局、市物價局的一則信件回復引起騷動，內(nèi)容是：合肥市自2016年11月開始，對市轄區(qū)和長豐縣、肥西縣、肥東縣范圍內(nèi)的居住用地(含商住用地)實行“限房價、限地價”的土地拍賣*，要求競得人辦理住房銷售明碼標價備案價格不得高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項目明碼標價備案價格。然而，在2016年11月之前出讓的居住用地沒有此項規(guī)定。

這意味著，合肥市2016年11月之前拍出的地王項目，將不再因受制于政府限價而難以入市。這無疑也讓其他各地“地王”項目看到了出路。部分城市限購限價政策放松也與政府財政壓力有關(guān)。長期以來，我國地方政府財政收入高度依賴房地產(chǎn)開發(fā)*和賣地收入。但是伴隨著樓市調(diào)控的深入，各地方政府的土地財政的壓力越來越大。

“從土地財政依賴度角度來說，2016年10月調(diào)控以來部分一二線城市土地出讓收入的減少直接誘發(fā)地方政府的階段性土地財政收緊，而地方土地財政壓力則成為誘發(fā)松綁樓市限購的主要原因。從經(jīng)驗來看，土地財政依賴度越大的城市，其首先放松限購政策的可能性就越大。從人才爭奪戰(zhàn)所涉及的一些城市來看，大部分出臺以人才引入的切口變相松動限購的城市均有一定的財政壓力?！蓖哐芯吭菏紫治鰩煆埡陚ケ硎?。

未來不排除部分高庫存或地方財政壓力較大的城市進一步放松樓市調(diào)控。無論中央經(jīng)濟工作會議、住建部工作會議均強調(diào)保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松；同時長效機制的建立仍需要調(diào)控來換取空間，即使部分城市政策略有微調(diào)，但全面放松或大幅度放松仍難看到。

張宏偉預計，2018年（大約10～11月）“十九屆三中全會”會是本輪樓市調(diào)控政策和市場趨勢的轉(zhuǎn)折點和風向標，這之后樓市調(diào)控政策才具備實質(zhì)性松動的條件。全國核心一二線城市樓市在2018年上半年進入實質(zhì)性調(diào)整期，調(diào)整期過后勢必會有“救市”政策出臺；從時間角度來看，新一屆黨的“十九屆三中全會”預計2018年10～11月召開，之前樓市仍然處于下行調(diào)整過程中，調(diào)控政策不可能松動，“十九屆三中全會”后有可能會出臺刺激政策，通過樓市增長為“十三五”新一輪經(jīng)濟增長鋪路。此時，限購政策才具備實質(zhì)性松動的機會和條件，非一線城市有可能限購政策執(zhí)行上“明緊暗松”，甚至取消限購。

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