商品房認(rèn)購書的定金怎么約定？有沒有人曉得？

并不是對方

目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認(rèn)購書在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購意向書、購房訂購單、購房預(yù)訂單、訂購房屋協(xié)議等等。很多購房者認(rèn)為，在整個交易過程當(dāng)中，只有*終簽署的《商品房買賣合同》是有效合同，而商品房認(rèn)購書并不是正式合同，充其量也就是意向書而已，并不具備合同的約束力，由此看來商品房認(rèn)購書中所列有關(guān)定金罰則自然也就沒有約束力。其實(shí)這種觀點(diǎn)是錯誤的。商品房認(rèn)購書具有合同的法律效力，一旦簽署，即對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)約束力。購房者在簽署商品房認(rèn)購書時千萬不能因其內(nèi)容簡單而掉以輕心，特別是不能認(rèn)為商品房認(rèn)購書不是正式合同，從而置商品房認(rèn)購書中的有關(guān)違約責(zé)任于不顧。并且容易發(fā)生定金套牢購房人的問題。導(dǎo)致認(rèn)購人被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在：依照《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔(dān)保，假如給付定金的一方拒絕訂立合同，無權(quán)要求返還定金；假如收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著，《商品房認(rèn)購書》中一旦約定了定金，假如不想簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商就有權(quán)“不返還”。當(dāng)然，假如開發(fā)商不愿訂立《商品房買賣合同》，就要雙倍返還。律師提醒，一旦看到“定金”兩個字，就一定要同時想到這兩個字背后隱含著的“定金罰則”。律師支招盡管房屋認(rèn)購書常常將認(rèn)購人套牢，但，只要關(guān)注以下幾點(diǎn)，完全可以規(guī)避風(fēng)險，防止被套。首先要謹(jǐn)慎對待銷售人員的宣傳。為了訂單背后的提成，銷售人員會使出“渾身解數(shù)”，一定要謹(jǐn)慎分析銷售人員的促銷手段，無論是“一套”還是“明天就漲價”，無論是“小區(qū)配套完善”還是“智能管理”，無論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”，都請您保持冷靜，不要由于一時頭腦發(fā)熱而被“套牢”。其次是交錢之前請三思。為限度保護(hù)自己的利益，要在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購書》中的定金條款并不生效，因此假如在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購書》之后，不過尚未交付錢款之前改變主意，《商品房認(rèn)購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下，購買者還可以選擇及時抽身，這個時候開發(fā)商或銷售公司無權(quán)要求或起訴購買者支付錢款。第三，簽訂《商品房認(rèn)購書》并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認(rèn)購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購房者可以爭取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補(bǔ)充協(xié)議)等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。約定《商品房認(rèn)購書》“退出”條款由于簽訂《商品房認(rèn)購書》時，樓盤的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買賣合同》，例如申請貸款不被批準(zhǔn)等，因此應(yīng)該約定“退出”條款，以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。第四就是盡量不交“定金”。假如還沒有下定的決心要買這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易抽身退出，盡量不要交“定金”。要抓住對方違約機(jī)會。一旦開發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認(rèn)購書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，假如是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發(fā)商或銷售公司的違約行為，需要在《商品房認(rèn)購書》中詳細(xì)約定開發(fā)商或銷售公司收取“定金”或“預(yù)付款”的目的，并把銷售人員的承諾寫入，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，購買者才能夠底氣十足并證據(jù)充分地要求對方返還款項(xiàng)。認(rèn)購書可直接轉(zhuǎn)成正式合同商品房認(rèn)購書是房屋買賣雙方達(dá)成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價退出。不過在特殊情況下，初步意向也可能轉(zhuǎn)化為正式的商品房買賣合同。條件是具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款。這個規(guī)定實(shí)際上是一把雙刃劍，假如已經(jīng)決定要買這套房，不妨使用這個規(guī)定，爭取讓初步意向直接轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》，免去中間的夜長夢多。不過假如購買者還處于試探階段，還期望能夠有機(jī)會隨時退出，那么就要防止在預(yù)訂書或是商品房認(rèn)購書中約定得過于詳細(xì)，防止初步意向直接轉(zhuǎn)化成商品房買賣合同，為自己保留及時“退出”的機(jī)會。

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一別許久

商品房認(rèn)購書具有合同的法律效力，一旦簽署，即對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生相應(yīng)約束力。購房者在簽署商品房認(rèn)購書時千萬不能因其內(nèi)容簡單而掉以輕心，特別是不能認(rèn)為商品房認(rèn)購書不是正式合同，從而置商品房認(rèn)購書中的有關(guān)違約責(zé)任于不顧。并且容易發(fā)生定金套牢購房人的問題。

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奇遇立緣

1，須知簽認(rèn)購書不是買房必經(jīng)程序2輕易不簽認(rèn)購書3，定金”“訂金”要分清4，相關(guān)法規(guī)：《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用?！?/p>

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騎著毛驢兒

購房者由于對認(rèn)購書的認(rèn)識程度不夠，在簽訂時較為隨意，為自己帶來了不少麻煩。作為開發(fā)商在不具備簽訂正式《商品房買賣合同》條件之前的一種協(xié)議，認(rèn)購書具備擔(dān)保正式《商品房買賣合同》簽訂的擔(dān)保效力。遼寧恒信律師事務(wù)所于律師表示，依照《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，假如認(rèn)購協(xié)議不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，同時符合協(xié)議書約定的生效條件時，該協(xié)議書即發(fā)生法律效力，開發(fā)商和購買人均應(yīng)按照協(xié)議書約定享有權(quán)利，履行義務(wù)。由此看來，具備了上述條件、符合相關(guān)法律要求的認(rèn)購書是與《商品房買賣合同》具有同等法律效力的。假如認(rèn)購書中，對于房屋的房號、面積、價格以及雙方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容做了較為明確的約定，那么認(rèn)購書可以被看作為一份預(yù)先約定的房屋買賣合同，正式的《商品房買賣合同》只是對于認(rèn)購書內(nèi)容做出了更為實(shí)際的約定；而假如認(rèn)購書中沒有約定上述內(nèi)容，則其只是一份購房意向書，不具備合同性質(zhì)，也就沒有合同的約束力。按照相關(guān)法律法規(guī)要求，商品房在銷售時，開發(fā)商應(yīng)與購房者訂立書面的《商品房買賣合同》，商品的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議應(yīng)具備《商品房買賣合同》的主要內(nèi)容。也就是說，假如是具備正式《商品房買賣合同》條件的認(rèn)購書，其內(nèi)容應(yīng)符合《商品房買賣合同》的相關(guān)約定，即當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本問題；商品房的銷售*、商品房價款的確定*及總價款、付款*、付款時間；交付使用條件及日期、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理*；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)等。購房者在簽訂認(rèn)購書時，要對其中的條款進(jìn)行仔細(xì)閱讀，認(rèn)真思考，切不可盲目行事。購房者在簽訂認(rèn)購書時，應(yīng)仔細(xì)斟酌其中的各項(xiàng)條款，并重點(diǎn)關(guān)注關(guān)于定金的條款、簽訂正式商品房買賣合同的時間及認(rèn)購書協(xié)議的生效、失效時間等內(nèi)容。同時，應(yīng)特別關(guān)注其中有無超出法律、法規(guī)范疇的“霸王條款”，防止自己的合法權(quán)益受到侵害。

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