國(guó)有土地使用權(quán)出租有什么法律要求？有誰(shuí)清楚？有哪些注意事項(xiàng)

謀生手段

主要有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。
一、以出讓*取得國(guó)有土地使用權(quán)
1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
2、出讓*：招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、協(xié)議。
3、年限：土地使用權(quán)出讓年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年，綜合或者其他用地五十年。
（一）以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌*出讓土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓土地使用權(quán)范圍：
（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、工業(yè)用地和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；
（2）其他土地供地計(jì)劃公布后一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；
（3）劃撥土地使用權(quán)改變用用途，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；
（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)秶?guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；
（5）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的；
（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的其他情形。
（二）以協(xié)議*取得國(guó)有土地使用權(quán)
（1）協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌*出讓?zhuān)娇刹扇f(xié)議*，主要包括以下情況：A、供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅、工業(yè)用地等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；B、原劃撥、承租土地使用權(quán)申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議*，但《國(guó)有土地計(jì)劃決定書(shū)》、《國(guó)有土地*合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；C、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議*，但《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；D、出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議*。
（2）禁止性規(guī)定A、以協(xié)議*出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的價(jià)。B、協(xié)議出讓價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和，有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的７０％。低于價(jià)時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)不得出讓。
二、以劃撥*取得國(guó)有土地使用權(quán)
1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，而是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)其無(wú)償?shù)摹o(wú)年限限制的使用國(guó)有土地。但取得劃撥土地使用權(quán)的使用者依法應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。
2、年限：以劃撥*取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。雖然無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)沒(méi)有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，國(guó)家應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)，并可依法出讓。因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，也可以對(duì)劃撥土地使用權(quán)無(wú)償收回，并可依法出讓。無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)的，其地上建筑物和其他附著物歸國(guó)家所有，但應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。
3、以劃撥*取得國(guó)有土地使用權(quán)的情形：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：
(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；
(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。以劃撥*取得土地使用權(quán)的，經(jīng)主管部門(mén)登記、核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證。
4、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的限制性規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，領(lǐng)有土地使用權(quán)證，地上建筑物有合法產(chǎn)權(quán)證明，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)其出讓并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲*抵交出讓金。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，沒(méi)收其非法收入，并根據(jù)其情節(jié)處以相應(yīng)罰款。

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十大孝子

國(guó)有土地*，是國(guó)家法律、法規(guī)和政府規(guī)章所規(guī)定的，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第2條規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第3條規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度”；第55條規(guī)定“房屋所有權(quán)人將以劃撥*取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地*上繳國(guó)家”?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第29條規(guī)定，“國(guó)有土地有償使用的*包括：
(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)?br>(2)國(guó)有土地*；
(3)國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股?！薄渡綎|省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》第33條規(guī)定“新增建設(shè)用地，除依法可以劃撥*取得外，必須實(shí)行有償使用。原以劃撥*取得國(guó)有土地使用權(quán)的，除依法可以繼續(xù)無(wú)償使用外，均應(yīng)實(shí)行有償使用”；《山東省國(guó)有土地*辦法》第10條規(guī)定“*國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地審批程序報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，非經(jīng)營(yíng)性單位將國(guó)有劃撥土地隨地上建筑物出租的，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地變更登記，并將租金*中所含的土地純*上繳縣(市)以上人民政府。

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分手的人

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵竿恋厥褂谜邔⑼恋厥褂脵?quán)再次轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。土地使用權(quán)出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物*給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)送。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件*開(kāi)發(fā)，利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管埋部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，并依法辦理過(guò)戶(hù)登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須符合上述規(guī)定，否則即為非法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)撔袨槌赡苌婕昂贤ǖ闹T多規(guī)定外，還具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的各項(xiàng)特點(diǎn)，包括：
1.土地使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)。
2.權(quán)利義務(wù)一同轉(zhuǎn)移。這里的權(quán)利義務(wù)，是指土地使用權(quán)從土地所有權(quán)分離時(shí)出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出讓合同約定為住宅用地，無(wú)論該地塊的土地使用權(quán)經(jīng)過(guò)多少次轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰驗(yàn)檗D(zhuǎn)讓而變成其他用途。
3.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需辦理變更登記。中國(guó)現(xiàn)行立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)采取登記要件主義，即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)以登記為要件，轉(zhuǎn)讓合同中的受讓人不是在轉(zhuǎn)讓合同簽定以后，而是在土地使用權(quán)依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權(quán)。
二、土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)出租，分為出讓取得土地使用權(quán)的出租和劃撥取得土地使用權(quán)的出租。出讓取得土地使用權(quán)出租的條件：
（1）出租人必須是通過(guò)出讓依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的受讓人，持有國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，才能對(duì)土地具有處分權(quán)，合法地轉(zhuǎn)移其土地使用權(quán)。
（2）土地使用權(quán)出租時(shí)，出租人具有土地使用權(quán)證的同時(shí)，要具有地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)證，即土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人必須是一致的。
（3）土地使用權(quán)出租時(shí)，以出讓*取得土地使用權(quán)的原土地使用權(quán)人必須按照出讓合同的約定支付出讓金，并依合同規(guī)定的期限、條件進(jìn)行一定的*開(kāi)發(fā)。
（4）土地使用權(quán)出租不得違反土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。用于出租的地塊必須符合有關(guān)法律規(guī)定的條件，土地使用權(quán)出租必須設(shè)定在法律允許的地塊上，如出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等有償*取得的土地使用權(quán)，符合條件的可以出租，劃撥取得的土地使用權(quán)不得擅自出租。
1、出讓土地使用權(quán)的出租條件出租的條件是出租人對(duì)土地的開(kāi)發(fā)必須達(dá)到法律規(guī)定的或土地使用權(quán)出讓合同約定的標(biāo)準(zhǔn)。
2、劃撥土地使用權(quán)的出租條件劃撥土地使用權(quán)一般不得出租，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以出租：
（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人。
（2）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。
（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。
（4）簽訂土地使用權(quán)出讓合同。土地使用權(quán)出租應(yīng)當(dāng)簽訂*合同土地使用權(quán)出租雙方當(dāng)事人只是就使用土地達(dá)成協(xié)議。土地使用者出租土地使用權(quán)須依法申請(qǐng)土地使用者需要出租土地使用權(quán)的，必須持有國(guó)有土證以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件，向所的市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)。地上建筑物、其他附著物隨之出租出租土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物隨之出租；出租地上建筑物、其他附著物使用權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租。

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