國有土地使用權出租有什么法律要求？有誰清楚？有哪些注意事項

謀生手段

主要有：出讓、劃撥、轉讓。
一、以出讓*取得國有土地使用權
1、內涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
2、出讓*：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議。
3、年限：土地使用權出讓年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。
（一）以招標拍賣掛牌*出讓土地使用權招標拍賣掛牌出讓土地使用權范圍：
（1）供應商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)用地和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；
（2）其他土地供地計劃公布后一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；
（3）劃撥土地使用權改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（4）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（5）出讓土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；
（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。
（二）以協(xié)議*取得國有土地使用權
（1）協(xié)議出讓國有土地使用權范圍出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌*出讓，方可采取協(xié)議*，主要包括以下情況：A、供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅、工業(yè)用地等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；B、原劃撥、承租土地使用權申請辦理協(xié)議出讓，經依法批準，可以采取協(xié)議*，但《國有土地計劃決定書》、《國有土地*合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；C、劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓，經依法批準，可以采取協(xié)議*，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；D、出讓土地使用權人申請續(xù)期，經審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議*。
（2）禁止性規(guī)定A、以協(xié)議*出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的價。B、協(xié)議出讓價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關稅費之和，有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的７０％。低于價時國有土地使用權不得出讓。
二、以劃撥*取得國有土地使用權
1、內涵：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權，而是經國家批準其無償的、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。
2、年限：以劃撥*取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。雖然無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，并可依法出讓。因城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。
3、以劃撥*取得國有土地使用權的情形：根據《城市房地產管理法》第二十四條的規(guī)定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：
(1)國家機關用地和軍事用地；
(2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；
(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。以劃撥*取得土地使用權的，經主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證。
4、轉讓、出租、抵押的限制性規(guī)定：劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建筑物有合法產權證明，經當地政府批準其出讓并補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲*抵交出讓金。未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，并根據其情節(jié)處以相應罰款。

回復  贊（0）

十大孝子

國有土地*，是國家法律、法規(guī)和政府規(guī)章所規(guī)定的，《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度”?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第3條規(guī)定“國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度”；第55條規(guī)定“房屋所有權人將以劃撥*取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地*上繳國家”?！吨腥A人民共和國土地管理法實施條例》第29條規(guī)定，“國有土地有償使用的*包括：
(1)國有土地使用權出讓；
(2)國有土地*；
(3)國有土地使用權作價出資或者入股?！薄渡綎|省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第33條規(guī)定“新增建設用地，除依法可以劃撥*取得外，必須實行有償使用。原以劃撥*取得國有土地使用權的，除依法可以繼續(xù)無償使用外，均應實行有償使用”；《山東省國有土地*辦法》第10條規(guī)定“*國有土地的，應當按照建設用地審批程序報有批準權的人民政府批準，非經營性單位將國有劃撥土地隨地上建筑物出租的，應當依法辦理土地變更登記，并將租金*中所含的土地純*上繳縣(市)以上人民政府。

回復  贊（0）

分手的人

土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權再次轉移的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物*給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
一、土地使用權轉讓土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件*開發(fā)，利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管埋部門和房產管理部門批準，并依法辦理過戶登記。土地使用權轉讓須符合上述規(guī)定，否則即為非法轉讓。土地使用權的轉讓是不動產物權的轉讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī)定外，還具有不動產物權變動的各項特點，包括：
1.土地使用權與地上建筑物、附著物一同移轉。
2.權利義務一同轉移。這里的權利義務，是指土地使用權從土地所有權分離時出讓合同所載明的權利義務及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出讓合同約定為住宅用地，無論該地塊的土地使用權經過多少次轉讓，均不因為轉讓而變成其他用途。
3.土地使用權的轉讓需辦理變更登記。中國現行立法對物權變動采取登記要件主義，即土地使用權轉讓合同的簽訂并不直接意味著土地使用權的移轉，土地使用權的移轉以登記為要件，轉讓合同中的受讓人不是在轉讓合同簽定以后，而是在土地使用權依法登記到受讓人名下以后方取得土地使用權。
二、土地使用權出租土地使用權出租，分為出讓取得土地使用權的出租和劃撥取得土地使用權的出租。出讓取得土地使用權出租的條件：
（1）出租人必須是通過出讓依法取得國有土地使用權的受讓人，持有國有土地使用權證書，才能對土地具有處分權，合法地轉移其土地使用權。
（2）土地使用權出租時，出租人具有土地使用權證的同時，要具有地上建筑物、其他附著物的所有權證，即土地使用權人和房屋所有權人必須是一致的。
（3）土地使用權出租時，以出讓*取得土地使用權的原土地使用權人必須按照出讓合同的約定支付出讓金，并依合同規(guī)定的期限、條件進行一定的*開發(fā)。
（4）土地使用權出租不得違反土地使用權出讓合同的規(guī)定。用于出租的地塊必須符合有關法律規(guī)定的條件，土地使用權出租必須設定在法律允許的地塊上，如出讓、轉讓土地使用權等有償*取得的土地使用權，符合條件的可以出租，劃撥取得的土地使用權不得擅自出租。
1、出讓土地使用權的出租條件出租的條件是出租人對土地的開發(fā)必須達到法律規(guī)定的或土地使用權出讓合同約定的標準。
2、劃撥土地使用權的出租條件劃撥土地使用權一般不得出租，符合下列條件的，經市、縣人民政府土地行政主管部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以出租：
（1）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人。
（2）領有國有土地使用證。
（3）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明。
（4）簽訂土地使用權出讓合同。土地使用權出租應當簽訂*合同土地使用權出租雙方當事人只是就使用土地達成協(xié)議。土地使用者出租土地使用權須依法申請土地使用者需要出租土地使用權的，必須持有國有土證以及地上建筑物、其他附著物產權證明等合法證件，向所的市、縣人民政府土地行政主管部門提出書面申請。地上建筑物、其他附著物隨之出租出租土地使用權，其地上建筑物、其他附著物隨之出租；出租地上建筑物、其他附著物使用權，其使用范圍內的土地使用權隨之出租。

回復  贊（0）