什么是集中居住區(qū)？

張總

推進(jìn)農(nóng)村集中居住區(qū)建設(shè)工作是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu),加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的需要，是農(nóng)村,農(nóng)民共享改革發(fā)展成果的需要，也是踐行社會主義新農(nóng)村建設(shè)"生產(chǎn)發(fā)展,生活富裕,鄉(xiāng)風(fēng)文明,村容整潔,管理民主"二十字方針的一個重要載體.
國內(nèi)多數(shù)地區(qū)的農(nóng)村集中居住區(qū)建設(shè)相對起步較晚，存在以下狀況：在建設(shè)的*上，有的地方是將現(xiàn)有的農(nóng)民住宅全部拆除后重新建設(shè);有的是將新批準(zhǔn)的住宅集中建設(shè);有的是確定新的集中居住點(diǎn)，引導(dǎo),鼓勵村民到規(guī)劃點(diǎn)集中建設(shè)居住.在建設(shè)的手續(xù)上，有的集中居住區(qū)經(jīng)政府規(guī)劃部門審批，有的沒有經(jīng)過審批，而是由鎮(zhèn)村自行規(guī)劃，自行建設(shè).經(jīng)過規(guī)劃審批的，有的辦理了用地手續(xù)和建設(shè)許可手續(xù);有的先建設(shè)后辦理;有的沒有辦理.建設(shè)的主體上，有的是將宅基分給村民自行建設(shè);有的是以村委會,村民組為單位集體建設(shè)，由村民再向建設(shè)者出資購買;有的是交由開發(fā)商建設(shè)，由村民向開發(fā)商購買.在使用的主體上，有的是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員;有的是外來人員以本地村民名義購買使用;有的干脆由外來人員直接購買使用.
由于在建設(shè)的*,手續(xù),主體和使用主體方面"百花齊放，各取所需"，導(dǎo)致了許多問題的產(chǎn)生.
一是審批手續(xù)不規(guī)范.我國對土地采取嚴(yán)格的審批制度，尤其是對耕地的使用，其審批更為嚴(yán)格.但目前不少地區(qū)農(nóng)村集中居住區(qū)建設(shè)，沒有合法的審批手續(xù)，有的甚至未取得規(guī)劃審批.尤其是新建的居住區(qū)，大多是占用現(xiàn)有耕地，未按規(guī)定辦理用地審批手續(xù)，只由當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)與承包戶簽訂一份征用或調(diào)整土地協(xié)議，給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償后，即開始建設(shè).由于當(dāng)?shù)卣畬@一行為的認(rèn)可與支持，使得這一行為雖然不符合法律的規(guī)定但能夠順利實(shí)施.
二是公共設(shè)施不配套.許多集中居住區(qū)沒有文化,體育,醫(yī)療,購物,休閑等基本的配套設(shè)施.此外，對照環(huán)境優(yōu)美村的要求，這些集中居住區(qū)，大多沒有完整的雨污分流設(shè)施和相配套的生活污水處理設(shè)施.
三是使用主體不確定.按照我國土地管理法的規(guī)定，取得宅基地的主體只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員，符合取得宅基地的條件，并通過合法的審批手續(xù).但現(xiàn)在集中居住區(qū)建設(shè)中，有一部分使用主體超出了這一范圍，出現(xiàn)了部分城鎮(zhèn)居民到農(nóng)民集中居住區(qū)購房的現(xiàn)象，而建設(shè)者受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，有時并不認(rèn)真審查購買者的主體資格，使得購買,使用的主體超出了法律規(guī)定的范圍.
四是矛盾糾紛常發(fā)生.由于上述手續(xù)和主體的違法，導(dǎo)致建設(shè)行為違法，購買合同無效.同時，由于房屋價格,質(zhì)量問題，承包戶對耕地的占用,補(bǔ)償問題，建設(shè)者對建設(shè)手續(xù)的辦理和費(fèi)用問題，以及購買者對房屋產(chǎn)權(quán)的擁有等問題，導(dǎo)致農(nóng)民集中居住點(diǎn)的糾紛大量產(chǎn)生.
五是法律支撐較薄弱.在土地使用,建設(shè)許可等方面，國家都有強(qiáng)制性的規(guī)定.而許多農(nóng)民集中居住區(qū)由于征地,建設(shè),買賣等行為不符合相關(guān)規(guī)定，屬于違法行為，致使無法辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明，給權(quán)屬確認(rèn)及處理糾紛帶來很大的難度.一則難以對征地,建設(shè),買賣等行為作出有效的保護(hù);二則一些行為雖屬無效，但由于建設(shè)行為的不可逆轉(zhuǎn)性，無法適用無效行為的處理規(guī)定，不能進(jìn)行返還等處理，導(dǎo)致處理難度增大;三則與國家相關(guān)法律相悖，不利于政府威信的維護(hù)與農(nóng)村政策的落實(shí)，不利于社會和諧穩(wěn)定.
要加強(qiáng)統(tǒng)籌管理.按照精心規(guī)劃,精品建設(shè),精細(xì)管理的要求，將農(nóng)村集中居住區(qū)的管理納入各鎮(zhèn)黨委,政府工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容，作為強(qiáng)化社會管理的一項(xiàng)創(chuàng)新舉措，建立社區(qū)組織，制定管理辦法，健全規(guī)章制度，引導(dǎo)群眾自治，避免重建設(shè),輕管理，重硬件,輕軟件的不良傾向，努力讓群眾住得舒服,住得安全,住得滿意.

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