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(1.)房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證,沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn).房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣,即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣.所以選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易.
(2.)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人,如有繼承人共有的,有家庭共有的,還有夫妻共有的,對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同.如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的.
(3.)交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí),存在物上負(fù)擔(dān),即還被別人.如果買受人只看房產(chǎn)證,只注重過戶手續(xù),而不注意是否存在時(shí),買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn).因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可"買賣不破",也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的合同.這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛.
(4).土地情況是否清晰
二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì),看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無(wú)償使用,政府可無(wú)償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限,如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年,房主已使用十來年,對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí),就有點(diǎn)不劃算.
(5.)市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光,價(jià)格等市政規(guī)劃情況,才急于出售,作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況.
(6).福利房屋是否合法
房改房,安居工程,經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房,在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制,而且這些房屋在土地性質(zhì),房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定,買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突.
(7.)單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房,還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房,二者土地性質(zhì)均為劃撥,轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi).再者,對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán),職工在轉(zhuǎn)讓時(shí),單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán).買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益.
(8)物管費(fèi)用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),其物業(yè)管理費(fèi),電費(fèi)以及三氣(天然氣,暖氣,煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠,且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用,買受人不知情購(gòu)買了此房屋,所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān).
(9).中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介,如在二手房貸款時(shí),為買受人提供零首付的,即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來.買受人以為自己占了便宜,豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn),所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān).
(10.)合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚,如:合同主體,權(quán)利保證,房屋價(jià)款,交易,違約責(zé)任,糾紛解決,簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮.
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1三種*贈(zèng)與遺囑+買賣繼承
2買賣和贈(zèng)與現(xiàn)在就可以過戶分別到房產(chǎn)交易中心和公證處辦理遺囑+繼承要等叔叔百年后才能過戶到公證處辦理
3因?yàn)橹蹲硬皇欠ǘɡ^承人范圍,所以無(wú)論哪種*都要上稅,所以費(fèi)用差不多都現(xiàn)在買賣是相對(duì)便宜些。
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一般過戶房產(chǎn)有兩種情況:
1、如果這套房產(chǎn)以后不需要再次買賣,那么就選擇贈(zèng)與比較好,這樣只需要繳納:契稅:3%的房款、測(cè)繪費(fèi):1.36元/平米、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi):150內(nèi)、公證費(fèi):0.3%的房款。不過這個(gè)過戶再以后需要交易房產(chǎn)時(shí)需要繳納個(gè)稅20%的房款。
2、如果該房產(chǎn)還會(huì)賣出去的話,那么你就選擇交易過戶比較好,交易過戶只需要繳納契稅1.5%、測(cè)繪費(fèi):1.36元/平米、權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi):150內(nèi)、個(gè)稅1%,營(yíng)業(yè)稅差價(jià)的5.5%。如果以原價(jià)過戶可以不要繳納個(gè)稅。第二個(gè)問題:不管你什么時(shí)候買賣,個(gè)稅都是按照20%的交易價(jià)格來計(jì)算的。
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(一)繼承過戶*省錢:在買賣、贈(zèng)與、繼承三種過戶方法之中,繼承是*經(jīng)濟(jì)快捷的途徑,因?yàn)槲覈?guó)還沒有開征遺產(chǎn)稅,辦理繼承過戶只需繳納公證費(fèi),其他稅費(fèi)全免。由于繼承的*在父母一方去世的情況下才可以實(shí)現(xiàn),所以很多父母都暫時(shí)不考慮這種途徑。當(dāng)然,也有父母考慮得很遠(yuǎn),打算寫下遺囑把房產(chǎn)留給孩子。
(二)五年以內(nèi)的房產(chǎn)贈(zèng)與過戶更省錢:根據(jù)國(guó)家政策,父母把房產(chǎn)贈(zèng)與子女是免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的,只繳納占房屋總價(jià)2%的公證費(fèi)和11.5%的契稅即可。但如果買賣過戶雖不用繳納公證費(fèi),但除了契稅外還要繳納下面的稅費(fèi):
1、房屋購(gòu)買不足五年以及面積超過140平方米的房子買賣過戶時(shí)要征收營(yíng)業(yè)稅。
2、房屋購(gòu)買不足五年或者房屋雖然購(gòu)買已滿5年但并不是家庭住房的,買賣過戶時(shí)要征收個(gè)人所得稅。
(三)五年以上房產(chǎn)買賣過戶更省錢:根據(jù)國(guó)家政策,如房產(chǎn)購(gòu)買已超過五年,則免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅,只需交納契稅,比贈(zèng)與過戶少繳納一個(gè)公正的費(fèi)用。由此可知,選擇哪種*過戶要看房屋的情況,對(duì)于購(gòu)買超過五年的房子,轉(zhuǎn)賣時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅,如果這套房又是家里房產(chǎn),不但免營(yíng)業(yè)稅,還免個(gè)人所得稅。如果是五年以內(nèi)的房子還是選擇贈(zèng)與過戶比較省錢,父母在辦理過戶時(shí)可以咨詢一下房產(chǎn)管理部門,選擇適合自己的*將房屋過戶給子女。
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(一)繼承過戶*省錢:在買賣、贈(zèng)與、繼承三種過戶方法之中,繼承是*經(jīng)濟(jì)快捷的途徑,因?yàn)槲覈?guó)還沒有開征遺產(chǎn)稅,辦理繼承過戶只需繳納公證費(fèi),其他稅費(fèi)全免。由于繼承的*在父母一方去世的情況下才可以實(shí)現(xiàn),所以很多父母都暫時(shí)不考慮這種途徑。當(dāng)然,也有父母考慮得很遠(yuǎn),打算寫下遺囑把房產(chǎn)留給孩子。
(二)五年以內(nèi)的房產(chǎn)贈(zèng)與過戶更省錢:根據(jù)國(guó)家政策,父母把房產(chǎn)贈(zèng)與子女是免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的,只繳納占房屋總價(jià)2%的公證費(fèi)和11.5%的契稅即可。但如果買賣過戶雖不用繳納公證費(fèi),但除了契稅外還要繳納下面的稅費(fèi):
1、房屋購(gòu)買不足五年以及面積超過140平方米的房子買賣過戶時(shí)要征收營(yíng)業(yè)稅。
2、房屋購(gòu)買不足五年或者房屋雖然購(gòu)買已滿5年但并不是家庭住房的,買賣過戶時(shí)要征收個(gè)人所得稅。
(三)五年以上房產(chǎn)買賣過戶更省錢:根據(jù)國(guó)家政策,如房產(chǎn)購(gòu)買已超過五年,則免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅,只需交納契稅,比贈(zèng)與過戶少繳納一個(gè)公正的費(fèi)用。由此可知,選擇哪種*過戶要看房屋的情況,對(duì)于購(gòu)買超過五年的房子,轉(zhuǎn)賣時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅,如果這套房又是家里房產(chǎn),不但免營(yíng)業(yè)稅,還免個(gè)人所得稅。如果是五年以內(nèi)的房子還是選擇贈(zèng)與過戶比較省錢,父母在辦理過戶時(shí)可以咨詢一下房產(chǎn)管理部門,選擇適合自己的*將房屋過戶給子女。希望對(duì)你有用,望采納。
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贈(zèng)與沒有問題。契稅可能要根據(jù)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行支付。贈(zèng)與只要繳納一個(gè)契稅,和產(chǎn)權(quán)證制作費(fèi)。如果買賣,可能還要涉及一筆營(yíng)業(yè)稅的支付。如要辦理贈(zèng)與,具體的程序到你房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)交易中心去了解,那里有專門的咨詢的。
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