(一)小產(chǎn)權(quán)房的定義小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā),所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房,又叫小產(chǎn)權(quán)房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
(二)小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”,國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種:一種是在集體建設(shè)用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只屬于該農(nóng)村的集體所有者,外村農(nóng)民根本不能夠購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。和一般意義上的商品房相比,“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念,也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取,所以,“小產(chǎn)權(quán)房”的價格,一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低?!傲畠r”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風險購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。說明一開始相當多的農(nóng)民本身自己沒有建設(shè)能力為了盡快建好自己的房屋把一部分小產(chǎn)權(quán)的房子賣出去。差不多以集資的形式把自己的房子建起來。雖然暫時沒有權(quán)證,還是有相當多城鎮(zhèn)居民和外來人員購買了小產(chǎn)權(quán)房。既購買了相當便宜的房子自己居住,同時也是很大程度上幫助了農(nóng)民解決了的建房*難題。
(一)購買小產(chǎn)權(quán)房的法律效力“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也應(yīng)當區(qū)分不同情況,妥善處理。
1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,該房屋買賣合同認定有效。
2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的,如果取得有關(guān)組織和部門批準的,可以認定合同有效。
3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員,未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應(yīng)作無效處理。
(二)購買小產(chǎn)權(quán)房能拿到房產(chǎn)證嗎如前所述,通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,拿不到正式的房產(chǎn)證,因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。也就是說因為小產(chǎn)權(quán)房并非由國家所頒發(fā),所以小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證的房子,只有土地證,也相當于買了小產(chǎn)權(quán)房的房子只有使用權(quán),沒有的所有權(quán)。以上就是對“小產(chǎn)權(quán)房是什么意思,購買小產(chǎn)權(quán)房能拿到房產(chǎn)證嗎”的解答,希望能對您有所幫助??偟膩碚f,小產(chǎn)權(quán)房的購買有著一定的風險。對于小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)的取得,要按具體的情況分析,所以建議您在購買小產(chǎn)權(quán)房時一定要對房屋的性質(zhì)區(qū)分清楚,以免得不到產(chǎn)權(quán),造成利益損失。
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國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”,國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”。大、小產(chǎn)權(quán)房的爭議不在房屋所有權(quán),而是土地使用權(quán)。對小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種:
1.是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言,將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán),購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán),這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。
2.是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的,不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán),要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房,經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。
3.是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的,國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán),國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán),又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。前兩個解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的,只要交足購房款,或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金即可自由買賣,其法律規(guī)定較為明確。而第三個解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議,拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證的。
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